“제대로 된 규제개선을 위해서는 각 조합 및 추진위가 하나로 똘똘 뭉쳐 한 목소리를 내고, 그 뜻을 강력히 전달할 수 있는 단일화된 소통창구가 반드시 필요하다. 정비사업 활성화와 각 조합·추진위의 이익을 대변하고 권익을 향상시킬 수 있는 하나의 조직, 힘 있는 조직이 그 어느 때보다 필요한 시점이다.”

지난 6월 27일 법무사연수원 전연규 교수(법무사법인 기린 대표법무사)의 ‘재건축과 상가, 이게 답이다’ 신간 출판과 더불어 ‘강남구재건축연합회’ 결성 및 ‘한국재건축재개발조합협회’ 발족을 위한 행사가 치러졌다.

강남구 테헤란로 상제리제센터에서 치러진 이 날 행사는 ‘재건축과상가문제연구소’가 주최하고 주거환경신문과 가온감정평가법인이 후원했다. 총 3부로 진행된 기념행사는 1부에서 강남구재건축연합회 및 한국재건축재개발조합협회 설립에 대한 사항을 설명하고, 2부에서는 전연규 교수의 신간 해설, 3부에서는 재건축과상가문제연구소 소속 회원들이 개별 주제를 맡아 재건축사업 촉진을 위한 세미나 등으로 구성됐다.

강남구 정비사업연합회 회장을 맡고 있는 압구정3구역 안중근 조합장과 최호철 운영위원장이 한국재건축재개발조합협회 설립 목적 및 향후 진행 방침을 설명했다. 특히 조성명 강남구청장 당선인이 직접 행사장에 참석해 축사를 진행해 이목을 집중시켰다.

재건축사업 촉진을 위한 세미나는 무궁화신탁 김선철 대표가 ‘시공사 선정에 따른 공사계약 유의점’, 법무법인 바른의 이재숙 변호사가 '재건축 임원 해임 관련 규정', 가온감정평가법인 정훈조 감정평가사가 ‘분양가 상한제의 문제점과 개선방안’ 등을 테마로 주제를 발표했다.

이날 행사에서의 주요 발언과 간략한 세미나 내용을 정리하면 아래와 같다.

안중근 조합장 / 압구정특별계획3구역 재건축조합

이 자리는 연합회를 재정비하는 한편 향후 수도권 전체를 대상으로 하는 새로운 재건축연합회 결성을 위한 사전 대비 모임이기도 하다. 향후 수도권재건축연합회가 정식 발족되면 그 후엔 우리의 궁극적 목적인 도시정비법상 전국 재건축재개발연합회의 법제화에 있다.

이렇게 법제화되는 부분은 재건축·재개발 등 정비사업조합에 대해 권리와 의무가 뒤따르는 것으로서, 조합의 권익보호와 함께 자율규제를 동반해 정부 시책에 부응하는 주거대책의 안정화에 크게 기여할 것으로 기대한다.

조합의 협력업체인 정비업체는 지난 2003년 법정화를 이뤄 정부의 보조금을 받는 등 그 역할을 다하고 있지만 정작 사업주체인 조합들은 20여년 가까이 법정화를 이루지 못하고 제 목소리를 내지 못하고 있는 실정이다. 이제 이번 모임이 그 초석이 되리라 믿는다.

그래서 정식으로 수도권재건축연합회 결성을 선언하고자 한다. 참고로 지난 6월 10일 도시정비법 개정으로 여러 분쟁 등을 조정하기 위한 민간협의체를 자치구청에 구성할 수 있게 됐으며, 새로 출범하는 민선8기 강남구청장께서는 분쟁해소를 위한 민간협의체 구성에 힘써주실 것으로 믿고 있다.

지난 대선과 최근 지방선거에서도 교체를 이뤄내 정비사업이 더욱 활성화되리라 믿고 있다. 이에 더해 특별시와 광역시, 지방의회 구성 등 대대적 교체로 정비사업 관련 규정의 개정이 수월할 전망이어서 향후 연합회 활동에 매우 중요한 기회로 보인다.

최호철 운영위원장 / 한국재건축재개발조합협회 준비위원회

오늘 행사는 전연규 교수님의 출판 기념회와 더불어 주요 재건축 대표자들을 모시고 공식적인 한국재건축재개발협회를 출범시키기 위한 사전 준비의 성격을 포함하고 있다. 앞서 안중근 조합장님이 말씀하셨듯이 정비사업의 주체인 조합·추진위의 공식적인 단체의 출범은 매우 중요하다.

그간 조합협회 준비위원회는 (사)주거환경연합 등과 연계해 정비사업 제도개선에 노력해왔다. 지난 해 서울시장 보궐선거를 필두로 올해 대선과 지선에서 활발한 매니페스토 운동을 펼쳐 상당한 성과를 거두기도 했다.

주목할 점은 조합·추진위들이 힘을 합치고 뭉쳐야 한다는 점이다. 제대로 된 규제개선을 이루기 위해서는 각 조합·추진위가 하나로 똘똘 뭉쳐 한 목소리를 내고, 그 뜻을 강력히 전달할 수 있는 단일화된 소통창구가 반드시 필요하다는 것.

한국조합협회 준비위원회는 강남구 연합회, 민간협의체 등의 조직을 수도권으로 확대시키는 한편 전국적으로 약2천여개의 조합을 하나로 묶어 공식적인 협회 출범을 위한 작업을 진행 중이다. 올해 안으로 한국재건축재개발조합협회를 정식 출범할 계획이다. 협회를 주축으로 정비사업 관련 민간협의체 구성을 추진할 것이며, 협회 법정화를 위해서도 최선의 노력을 다할 것이다.

먼저 강남구부터 시작해 서초·송파 등 강남권으로 확대하고, 이를 전국적으로 확대하면 협회구성에 토대가 될 것이다. 협회 출범에 보다 많은 조합·추진위들이 관심을 갖고 참여할 수 있도록 협조를 부탁드린다.

조성명 강남구청장 당선인

우리의 숙원사업인 재건축과 재개발 관련 문제가 다뤄지고, 출판기념회도 있어 다른 일정을 뒤로 하고 여러분 앞에 서게 됐다. 재건축시 항상 주택과 상가간 갈등이 있는데, 이것을 풀어줄 해답이 이 책 속에 있지 않나 라는 생각에 전연규 교수님께서 집필해주신 것에 대해 감사의 말씀을 드린다.

현재 부동산 가격폭등으로 민원과 원선이 상당히 높다. 우리가 실제 거주하고, 재건축으로 삶의 질을 높일 수 있는가 하는 것은 바로 여기 계신 조합장님들과 전문가분들의 일이다. 이제 서울시에서 신속통합기획이라는 통합 시스템을 통해 모든 재건축·재개발을 신속히 추진할 수 있는 기구를 만들고 있다.

현재 강남구는 한전부지 GBC 건립과 국제교류업무지원시설 등이 진행될 예정이어서 향후 주거가 부족할 전망이다. 이에 향후 재건축시 발생하는 갈등과 분쟁 등을 해결해준다면 큰 도움이 될 것이다. 앞으로 업무에 복귀하면 신속하게 진행될 수 있도록 협의체를 만들고자 인수위에서 논의하고 있기에 같이 협력해 나가겠다.

전연규 교수 / 법무사연수원 재건축·재개발 담당(법무사법인 기린 대표법무사)

지난 1999년 2월 재건축·재개발사업에 발을 들인 이후 지금까지 참여해왔다. 당시엔 재건축이 주택건설촉진법에 의해 진행되던 시기였다. 현재 법무사연수원에서 정비사업을 강의하고 있다. 이번에 출판한 ‘재건축과 상가, 이게 답이다’는 정비사업조합의 실제 사례와 그간 겪었던 서울시·국토교통부 유권해석을 기본 틀로 구성했다.

그간 부동산대책이란 이름으로, 혹은 자의적인 방식으로 정비사업을 재단하면서 ‘도대체 이익은 누가 가져가는가’ 하는, 제로섬게임으로 바뀌게 됐다. 개정된 법령이 대체 무슨 의미가 있는지 또는 향후 어떻게 바뀔 것인지 알기 위해선 기본 뿌리를 알아야 한다고 생각한다. 그래서 그 이정표로 법령을 추적하다보니 이 책을 집필하게 됐다.

표현하는 방식도 종전과 달리 정비사업 관계자 외 불특정 다수들도 알 수 있도록 실무 위주로 꾸렸다. 3년 전부터 재건축과 상가 관련 강의를 하면서 수집한 사례와 판례들이 새로운 제도로 정착하는 것을 보면서 이를 제대로 알려야겠다는 생각이 들었다.

김선철 대표 / 무궁화신탁

둔촌주공이 8월 23일까지 7천억원의 사업비를 변제하지 못하면 디폴트 선언을 할지 모른다. 시공사업단이 대위변제 후 구상권을 청구하는 경우 조합원이 경매에 빠질 수 있는 리스크가 발생한 상황이다. 물론 둔촌주공의 땅값이 감정평가 기준 12조원에 달해 소유권이 넘어갈 확률은 낮을 것으로 보고 있다.

둔촌주공의 진짜 문제는 2009년 시공사 선정 당시 160% 무상지분율을 확정지분제로 요구했다는 점이다. 그러나 확정지분제와 같은 확정이란 말은 없다. 법적 용어도 아니다. 100% 조건부다. 수백페이지에 달하는 제안서의 맨 뒤에 보면 작은 글씨로 기타사항이 있는데, 그것이 바로 시공사의 요구조건이다. 그 핵심은 나중에 공사비를 변동할 수 있다는 것.

해운대에서 걸어서 30분 거리인 우동3구역은 부산 최고의 입지를 지녔다. 국내 10위권의 모든 메이저 건설사가 참여하려고 했는데, 아무도 참여하지 않아 3차례 유찰됐다. 조합이 조건변경으로 손해를 보지 않으려고 각종 제약을 입찰지침에 넣으니 어느 건설사도 참여하지 않는 것이다.

중요한 것은 맹목적으로 시공사의 조건을 믿어서도 안 되고, 조합 또한 손해보지 않으려고 과도한 조건을 제시해서는 원활한 사업추진을 이룰 수 없다는 점이다. 결론은 조합과 시공사가 원활하게 협상을 진행할 수 있는 조건이 필요하다는 것이며, 이를 위해서는 전문가가 필요하다는 것. 그리고 사업에 필요한 비용을 시공사에게만 의지하지 않고 별도의 파이프라인을 마련하는 것이 중요하다.

이재숙 변호사 / 법무법인 바른

현재 조합 및 추진위의 임원 해임규정에 대한 사항은 운영규정과 정관에 정하도록 하고 있다. 따라서 추진위 운영규정을 제대로 만드는 것이 중요하다. 이는 조합도 마찬가지. 국토부 표준정관이 너무 오래돼 그간의 도시정비법 개정사항을 담지 못하고 있어 문제가 되고 있다. 국토부 표준정관을 그대로 준용하는 경우 절차 위법으로 법원에서 무효화되는 경우가 종종 있다.

근래 정비사업에서 가장 쟁점으로 떠오른 임원 해임을 위한 총회 소집요구의 경우 일반적인 총회소집요구와 동일하게 조합원 1/5 이상의 동의로 개정안이 발의됐지만 국회의 문턱을 넘지는 못했다. 국회 검토보고서에 따르면 조합 집행부의 비위행위를 방지할 필요가 있고, 최근 3년간 개최된 조합임원 해임 총회 약 90%(개최횟수 172건 중 154건 의결)가 가결되었다는 점을 고려할 때 임원 해임을 위한 총회 소집 요건 강화는 신중할 필요가 있다고 밝혔다.

정훈조 감정평가사 / 가온감정평가법인

현재 분양가 상한제 폐지에 대한 의견이 많은데 이는 주택법을 개정해야 하기에 국회 통과가 쉽지 않을 것이다. 다만 주택법 시행규칙에 의해 분양가 산정방식을 변경할 수 있어 국토부 장관이 마음만 먹으면 개정이 가능하다.

지금 상한제의 대표적 문제는 택지비 현실화, 건축비 현실화, 재건축 특성을 반영한 비용 문제 등 세 가지로 압축된다. 뒤의 두 가지는 최근 상한제 개선안을 통해 어느 정도 해소됐지만 택지비 부분은 개선이 필요하다.

택지비가 제대로 반영되지 않기 때문에 민간 조합원들이 원가보다도 낮은 금액으로 분양을 하게 만든 부분이 가장 큰 문제다. 즉 적절한 개발이익이 반영되지 않았다는 점이고, 적정 개발이익을 반영해야 분양가를 높일 수 있다는 말이다.

택지비 산정제도를 어떻게 개정해야 분양가를 높일 수 있을 것인가. 이 부분과 관련해 현재 구청에서 한 곳, 시청에서 한 곳을 뽑게 돼있다. 이 두 감정평가법인이 평가를 진행하는데, 법인 선정 관련 조합이 추천할 필요가 있다. 조합이 법인을 추천해야 조합의 이익을 적극적으로 반영할 수 있기 때문이다.