“서울을 비롯한 대도시 정비사업과 목전에 다다른 1기 신도시 정비사업 등이 원활하고 효과적으로 추진될 수 있는 방안은 무엇인가?”

새 정부의 부동산 정책기조 변화와 정비사업의 역할 등에 대해 심도 있는 토론의 장이 열렸다. 지난 15일 한국도시정비협회(회장=이승민)와 한국토지주택공사(LH)가 ‘도심 주택공급 확대를 위한 정비사업 과제와 역할’을 주제로 판교 LH기업성장센터에서 세미나를 개최했다.

이번 세미나는 ▲단국대학교 건축학과 홍경구 교수가 ‘성남 원도심 공공시행 재개발 현황과 과제’를 ▲서울대학교 건설법센터 최종원 선임연구원이 ‘도시정비 관련 법 제정방향과 민간공공 역할분담’을 ▲한국건설산업연구원 이태희 부연구위원이 ‘정비사업 추진현황과 민간공공 협력과제’를 각각 주제발표 했다.

한양대학교 도시대학원 구자훈 교수를 좌장으로 한국도시정비협회 이승민 회장과 서울대학교 법학전문대학원 김종보 교수, (전)한국건설산업연구원 두성규 선임연구위원, 연세대학교 도시공학과 이제선 교수, 아시아투데이 장용동 대기자 등이 패널로 참석한 가운데 종합 토론이 진행됐다.

한국도시정비협회 이승민 회장은 “이번 세미나는 새 정부의 부동산 정책기조 변화에 대응해 효율적인 주택공급을 위한 민간과 공공의 적극적인 협업방안을 모색하고, 낙후된 도심을 성공적으로 개발한 우수사례를 공유하기 위해 마련된 자리”라면서 “앞으로도 협회는 공공 및 민간과 주요 사안 및 이슈에 대한 공동세미나, 공청회 등을 적극적으로 개최해 정비사업 관련 법과 제도가 왜 개선돼야 하며, 개선된다면 어떤 방식으로 돼야 하는지 사회적 함의를 이끌어내고자 한다”고 밝혔다.

∥장용동 / 아시아투데이 대기자

재건축·재개발 관련해 기존 주택정책이 실패함에 따라 급하게 공공이 주도하는 방향으로 진행됐는데, 이 과정에서 짚어볼 부분이 있다. 광역적 계획수립 측면에서 그 안에 담겨질 컨텐츠들이 충분히 고려된다면 공공의 역할 측면에서 충분히 확대해 나갈 수 있는 개연성이 있다.

다만 아쉬운 점은 현장에서의 적극적인 설득 부분이다. 수년전 일본 동경에 재생 관련 취재를 갔을 때 매주 목요일마다 주민들과 재생아카데미를 열어 소통하는 것을 보았다. 그런 설득의 과정이 현 공공사업에서는 부족하다. 그런 부족한 상태로 밀어붙이는 성격이 강하다 보니 주민들의 반대가 커지게 된다.

여론에 휩쓸리기도 하고, 무엇이 좋고 무엇이 나쁜지 모르는, 제대로 알지 못하는 체로 진행되는 경향이 있어 조금 더 긴 호흡을 갖고 신뢰성을 확보하는 과정이 필요하다.

∥이제선 / 연세대 도시공학과 교수

민간과 공공의 협력은 지난 20여년동안 논의된 오랜 주제라 할 수 있다. 어느 때는 민간이 많이 하고, 또 어떤 때는 공공이 많이 했지만 정비사업의 경우 공공이 더 많이 했던 적은 없었다. 공공이, LH가 그렇게 많이 하기 어려운 까닭에는 한계가 있다. 일단 경험이 부족하고, 순환보직을 해야 하며, 체계성도 약하다. 또한 주민들이 돈에 민감하게 반응하는 것과 달리 이 부분을 심각하게 받아들이지 않는 경향이 있다.

다만 그렇다고 해서 민간이 다 잘하고, 민간으로만 해야 하는 것도 아니다. 그런 측면에서 홍 교수님이 발표한 성남의 공공재개발사업은 공공이 지닌 장점을 잘 보여주는 사례다. 순환정비방식은 공공이 가진 가장 큰 장점이라 생각한다. 1기 신도시 정비사업 관련 공공이 계획을 수립해서 추진하는 방법이 공공과 민간이 같이 성장할 수 있는 기회라 본다.

다만 현재 공공주택특별법을 통해 진행하는 것은 옳지 않다. 공공주택법으로 도시정비사업을 진행하는 것은 말이 되지 않는다. 법의 위계를 바꿔가면서 사업을 하는 것이 아니라 각각 올바른 법을 적용하는 것이 바람직하다.

∥이승민 / 한국도시정비협회 회장

민간은 사적 이익만을 극대화하는 집단이고, 공공은 마치 만사에 능통한 해결사라는 식으로 바라본다던지. 민간이 하면 사업이 지연되고 갈등과 비리가 많은 반면 공공이 하면 투명하고 신속하고 인센티브가 많이 주어진다는 그런 흑백논리로 구분하는 인식이 있다.

사실 재건축과 재개발은 사업절차상 크게 다르지 않다. 재건축과 재개발 모두 기성 시가지 주택공급에 막대한, 절대적인 역할을 맡고 있는 만큼 일방적이고 부정적인 인식의 변화가 필요하다.

정비사업의 과제와 역할을 논함에 있어 목적은 결국 주택공급이다. 약30년간 정비사업에 종사한 경험을 토대로 판단할 때 공공과 민간은 각자 장단점이 있으며, 서로가 서로의 부족한 부분을 보완할 수 있다. 이런 공공과 민간의 협업이 보다 확대되기 위해 우선적으로 사고의 전환과 인식의 개편이 필요하다.

한편 공공의 경우 통합심의나 절차간소화 등의 혜택이 주어지는데 민간의 경우에는 왜 이 같은 완화책이 적용되지 않는지 의아하다. 민간에도 적용된다면 집값 상승과 주택공급 등 사회적 니즈를 해소하는데 큰 도움이 될 것이다.

∥두성규 / (전)한국건설산업연구원 선임연구위원

현재 도시 노후화가 상당히 진행되고 있다. 노후화 탈피 및 경쟁력 있는 도시로 거듭나기 위해 주거환경개선이 중요한 의미를 지니고 있다. 이와 관련 주거환경개선을 민간에서 할 수 있는 영역인지, 도심에서 주택을 공급할 수 있는 수단이 정비사업을 통해야 하는 것인지 검토가 필요하다. 그 외 충분한 공급이 가능하도록 사업성이 뒷받침하는지 여부도 살펴봐야 한다.

그런 측면에서 볼 때 공공의 역할이 필요하다. 다만 이전 정부가 공공주도로 진행하며 공공을 만능의 기조로 여긴 점도 있어 일부 문제도 있다. 민간과의 협력에 대해서, 말은 좋지만 실제론 쉽지 않은 문제다. 협력의 개념에는 민간과의 선의의 경쟁도 포함된다고 본다. LH가 굳이 민간과 경쟁할 필요는 없다. 이 부분은 발제에서 제시했듯이 역할 분담이 가장 중요하다.

주거환경개선은 사회적으로 비용이 많이 필요하고 취약계층인 경우가 많다. 기반시설이나 교통시설 확충, 신도시 건설 등 공공이 주도적으로 담당할 부분이 있다. 따라서 공공과 민간이 각자의 역할이 있듯이 선택과 집중의 관점에서 제 역할을 찾아가는 것이 바람직하다.

∥김종보 / 서울대 법학전문대학원 교수

재건축·재개발 또한 기반시설 확충과 같은 공공성과 더불어 아파트 공급 효과를 지니고 있다. 신도시에서 주택공급을 위해 별도의 법을 마련하는 것은 타당하지 않다. 즉 주택공급을 위해 재산권을 침해할 수 있다는 점에서 헌법에 맞지 않는다는 점이다.

이와 관련 정비사업을 이해하기 위해선 재건축과 재개발의 차이, 재개발도 주택재개발과 도심재개발 등의 차이를 알아야 한다. 현재 공공주택법에 따른 도심복합사업은 약간 위헌적 성격을 지니고 있기도 하다.

이에 공공주도 재개발과 도심복합사업 등 관련 법령을 토대로 정비사업에서 제대로 할 수 있는지 테스트를 하는 것이 필요하다. 그런 시험을 거친 후에 판단하는 것이 바람직하다. 지금처럼 포괄적으로 광범위한 분야에 전면적으로 개입하는 것은 옳지 않다.

∥구자훈 / 한양대 도시대학원 교수(좌장)

현재의 주택문제는 이전 정부의 규제정책이 원인인 부분도 있지만 인구구조의 문제를 대처하지 못한 부분도 적지 않다. 통계자료에 따르면 과거 2016년~2020년까지 5년간 182만 가구가 증가했지만 향후 2022년~2026년까지 5년간은 93만으로 절반 가량으로 줄어든다. 1인 가구의 경우 작년 증가율이 1.9만세대였지만 10년 후인 2031년이 되면 1천세대로 급격하게 줄어들게 된다.

지난 정부 시절 주택규제와 인구구조상의 난맥이 맞물려 급격한 가격상승이 있었고, 그런 추세가 계속될 것이라 생각하는 것 같다. 일본 사례를 고려할 때 우리 사회도 곧 주택과잉의 시대를 준비해야 한다. 그런데 아직도 정부는 과거의 추세를 기준으로 공급을 늘려야 한다고 한다. LH에서는 이런 부분에 대한 고민이 필요하다.