재건축 안전진단 구조안전성 비중이 30%로 낮아지고 조건부 재건축 범위와 적정성 검토가 축소되어 재건축 진입 장벽이 낮아질 전망이다.

국토부는 지난 8일 안전진단 문턱을 낮춘 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다.

국토부는 “2018년 안전진단 평가 시 구조안전성 비중을 50%로 상향해 안전진단 기준을 재건축 규제수단으로 운영해 오고 있었다”며 “그 결과 안전진단 통과 건수가 급감해 도심 내 양질의 주택공급 기반이 크게 위축되고 있고 국민의 소득수준 향상, 기술발전 등에 따라 증가하는 주거환경 향상 요구에 대응하는 데에도 한계가 있는 상황”이라고 개편 취지에 대해 설명했다.

이번 개편은 ▲평가항목 배점 비중 개선 ▲조건부재건축 범위 축소 ▲적정성 검토 개선 ▲안전진단 내실화 병행 ▲재건축 시기 조정제도 보완 등의 내용을 담고 있다.

먼저, 평가항목별 가중치를 기존 구조안전성 50%, 주거환경 15%, 설비노후도 25%, 비용편익 10%에서 구조안전성 30%, 주거환경 30%, 설비노후도 30%, 비용편익 10%로 개선했다.

국토부는 “주거환경 중심 평가 안전진단임에도 불구하고 현재 구조 안전성 점수를 전체의 50%의 비중으로 반영하다 보니 재건축 판정 여부가 구조 안전성 점수에 크게 좌우되는 문제가 발생하고 있다”며 “동시에 주거환경 점수 비중은 15%, 설비노후도 점수 비중은 25%로 낮다 보니, 소득수준 향상, 주택기술 변화 등으로 높아진 국민의 주거환경에 대한 기대 수준을 충족시킬 수 있는 재건축은 어려운 상황”이라고 설명했다.

아울러 “배관 등의 누수ㆍ고장으로 인한 주거수준 저하, 주차장 부족 등에 따른 주민불편ㆍ갈등, 배수ㆍ전기ㆍ소방시설 취약으로 인한 안전사고 문제 등 아파트 노후화로 인한 문제를 호소하고 있다.

이에, 구조안전성 점수 비중을 30%로 낮추고, 주거환경, 설비노후도 점수 비중을 각각 30%로 높일 계획이다.

주거환경 항목은 주차대수, 생활환경, 일조환경, 층간소음, 에너지효율성 등을 평가하고 있고, 설비노후도는 난방, 급수, 배수 등 기계설비, 전기소방설비 등을 평가하고 있는 만큼, 주거환경, 설비노후도 평가 비중이 확대되어, 주거수준 향상, 주민불편 해소와 관련된 요구가 평가에 크게 반영될 될 수 있을 것으로 보인다.

아울러, ‘조건부 재건축’의 범위를 기존 30~55점에서 45~55점으로 변경해 재건축 가능 단지를 늘릴 계획이다.

현재는 4개 평가항목별로 점수 비중을 적용하여 합산한 총 점수에 따라 30점 이하는 재건축, 30점~55점 이하는 조건부재건축, 55점 초과는 유지보수로 구분해 판정 하고 있다.

국토부는 “조건부재건축 점수 범위인 30~55점은 2003년 제도 도입 이후 동일하게 유지되어 오고 있고 구간 범위도 넓다 보니, 사실상 재건축 판정을 받기가 어려워 재건축 진행에 차질이 발생하고 있다”며 “조건부재건축의 점수 범위를 45~55점으로 조정해 45점 이하의 경우에는 재건축 판정을 받아 바로 재건축 추진이 가능하도록 판정 기준을 합리화할 계획”이라고 밝혔다.

2차 안전진단인 공공기관의 적정성 검토도 대폭 간소화된다.

현재는 민간 안전진단기관의 1차 안전진단 점수가 조건부재건축에 해당하면 의무적으로 1차 안전진단 내용 전부에 대하여 국토안전관리원 등 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 받아야 한다.

그러나, 민간진단기관이 수행한 진단에 대해서 일률적으로 적정성 검토를 거치는 것은 절차적으로 과도하게 중복되고 많은 기간과 추가 비용이 소요되어 안전진단 판정이 장기화되는 문제가 발생하고 있다.

앞으로는 조건부재건축이라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고 지자체가 요청 시에만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토가 시행되도록 개선한다.

입안권자인 시장·군수·구청장이 1차 안전진단 결과 중 기본적으로 확인이 필요한 사항에 대해 검토하고 검토 과정에서 명확하게 확인된 오류나 근거자료 미흡에 대한 보완이 지연되거나 소명이 부족해 평가 결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단하는 경우에는 적정성 검토를 요청할 수 있도록 할 예정이다.

입안권자가 공공기관에 적정성 검토 요청을 하는 경우에도 1차 안전진단 내용 전부가 아닌 지자체가 미흡하다고 판단한 사항에 한정해 적정성 검토를 하도록 개선할 계획이다.

다만, 국토부 장관이나 시·도지사는 실태조사로 미흡 내용을 확인하거나, 분쟁 발생 및 의혹 제기·제보가 있는 경우 등 필요한 경우에는 입안권자에 대하여 적정성 검토 권고 조치나 시정요구가 가능하도록 할 예정이다.

안전진단은 재건축 판정여부를 위주로 보는 제도인 만큼, 안전진단 이후 시장상황 등을 고려한 재건축 시기조정 방안도 보완해 나갈 계획이다.

시기조정 대상인 조건부재건축 판정 단지에 대해 시·군·구청장이 지역 내 주택수급 상황을 종합적으로 검토해 정비구역 지정 시기를 조정할 수 있도록 시기조정 방법을 구체화하고 시장 불안, 전·월세난 등이 우려되는 경우 정비구역 지정을 1년 단위로 조정할 수 있도록 구체적인 절차도 규정할 계획이다.

또한, 종합적, 광역적인 시장 대응이 필요한 경우에는 국토부장관, 시·도지사가 지정권자에게 정비구역 지정 시기 조정을 권고할 수 있는 규정도 마련할 계획이다.

이번 방안 중 개정된 평가항목 배점 비중(구조 안전성 30%, 주거환경 30%, 설비노후도 30%, 비용편익 10%)과 조건부 재건축 범위(45~55점)를 적용하게 되면, 안전진단 통과 단지가 크게 확대될 것으로 보인다.

국토부는 시뮬레이션 결과 “2018년 3월 이후 현행 기준에 따라 안전진단이 완료된 단지 46개 중 54.3%인 25개는 유지보수 판정으로 재건축이 어렵고 45.7%인 21개가 조건부 재건축 판정을 받아 재건축이 가능했으나, 같은 단지에 개선된 2개 기준을 모두 적용하면 유지보수 판정이 23.9%인 11개로 크게 줄고 26.1%인 12개가 재건축 판정, 50%인 23개가 조건부 재건축 판정을 받을 수 있게 된다”고 밝혔다.

국토부는 이번 개선방안의 핵심인 평가항목 배점 비중, 조건부 재건축 범위, 적정성 검토 등의 개정규정은 현재 안전진단을 수행 중인 단지에도 모두 적용해 제도 개선 취지가 폭넓게 인정될 수 있도록 할 예정이다.

이에 따라, 현행 규정의 적용을 받아 조건부재건축에 해당하여 공공기관 적정성 의무 검토 대상이지만 아직 적정성 검토를 완료하지 못한 단지도 개정된 규정을 적용받게 된다.

즉, 조정된 평가항목 배점 비중과 조건부 재건축 범위를 적용해 ‘재건축’, ‘조건부 재건축’을 다시 판정하고 ‘조건부 재건축’에 해당하면 지자체 기본사항 검토 절차를 거쳐 해당 지자체가 판단해 적정성 검토를 요청하는 경우에 한정해서 공공기관 적정성 검토를 계속 진행하게 된다.

이번 개선방안은 대부분 국토부 고시인 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’ 개정사항으로 12월 중 행정예고를 거쳐 1월 중 조속하게 시행될 수 있도록 할 방침이다.