드디어 기다렸던 1기 신도시 특별법이 그 위용을 드러냈다. 7일 국토교통부는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 주요내용을 발표했다. 종 상향을 통한 용적률 완화나 통합심의에 의한 사업추진 간소화 등 여러 특례 적용은 예상할 수 있는 범위라 할 수 있다. 다만 초과이익환수 차원에서 임대주택과 기반시설 등 다양한 기부채납을 통해 무분별한 개발을 남용하지 않도록 조심스럽게 접근한 측면도 주목할 만하다.

∥노후계획도시

특별법이 적용되는 ‘노후계획도시’ 란 ｢택지개발촉진법｣ 등 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등을 말한다. 통상적인 시설물 노후도 기준인 30년이 아닌 택지조성사업 완료 후 20년 이상으로 기준을 설정해 도시가 노후화되기 이전에 체계적인 계획수립과 대응이 가능하도록 했다.

면적기준인 100만㎡는 수도권 행정동 크기(인구 2.5만명, 주택 1만호 내외)로 도시 단위 광역적 정비가 필요한 최소 규모에 해당한다. 1기 신도시를 비롯하여 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 특별법이 적용되는 주요 ‘노후계획도시’에 해당된다.

택지지구를 분할해 개발한 경우를 고려해 시행령을 통해 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하는 경우라도 인접·연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나, 택지지구와 함께 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심 등도 하나의 노후계획도시에 포함될 수 있다. 관계 법령과 ‘100만m2 이상인 택지 등’의 세부 기준은 시행령에서 규정할 예정이다.

∥기본방침과 기본계획

질서 있고 체계적인 정비를 위해 국토부 수립 가이드라인인 ｢노후계획도시정비기본방침｣(이하 ‘기본방침’)과 지자체가 수립하는 세부계획인 ｢노후계획도시정비기본계획｣(이하 ‘기본계획’)의 근거를 명확화 했다. 특별법에 의한 사업추진은 기본방침(국토부)→기본계획(지자체)→특별정비구역 설정→각종 사업시행 순서로 진행된다.

먼저 국토교통부장관이 수립하는 기본방침은 지자체가 수립하는 기본계획의 가이드라인이다. 노후계획도시정비의 목표와 기본방향, 기본전략, 기반시설 확보와 이주대책 수립, 선도지구 지정의 원칙, 도시 재창조 사업 유형 등이 제시된다.

기본계획은 특정 노후계획도시를 대상으로 시장·군수가 수립하는 행정계획으로 기본방침과 같이 10년 주기로 수립하며 5년마다 그 타당성을 검토한다. 기본계획에는 노후계획도시의 공간적 범위, 해당 지역 내 특별정비(예정)구역 및 선도지구 지정계획, 기반시설 확충 및 특례 적용 세부 계획 등이 포함된다.

시장·군수가 수립한 이후 도지사의 승인(도지사는 국토부장관과 협의)을 받아 최종적으로 확정된다. 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사는 별도 승인 없이 국토부장관과 협의하여 기본계획을 수립한다.

또한 기본계획, 기본방침 등을 심의하기 위한 심의기구로 국토교통부에 ｢노후계획도시정비특별위원회｣(이하 ‘특별위원회’)와 실무위원회, 지자체에 ｢지방노후계획도시정비위원회｣(이하 ‘지방위원회’)를 설치하기로 했다.

∥특별정비구역

시장·군수 등 지정권자가 기본계획에 따라 도시 재창조를 위한 사업이 이뤄지는 구역으로 ‘노후계획도시특별정비구역’(이하 ‘특별정비구역’)을 지정할 수 있도록 했다. 기본계획에서 특별정비예정구역으로 지정한 이후 특별정비계획 수립과 함께 특별정비구역을 지정하는 순서다.

특별정비구역은 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위한 다양한 사업이 추진되는 구역을 말한다. 특별정비구역은 주민 지정 제안 또는 지정권자 직권으로 지방위원회 심의 및 시·도지사 협의를 거쳐 지정·고시된다.

특별정비구역 지정 시 해당 구역에 대한 구체적인 개발계획인 특별정비계획을 수립해야 한다. 이 때 ｢도시정비법｣상 정비계획 등 타법상의 개발계획은 의제처리 된다. 특별정비구역으로 지정되면 용적률·건폐율 등 도시·건축규제와 안전진단 규제 등이 완화 적용되는 등 특별법에서 정하는 각종 지원 및 특례사항이 부여된다.

원칙적으로 시장·군수 등 지정권자가 특별정비구역 지정과 계획수립 등을 주도하되 국가에서도 관계 지원체계를 마련해 구역지정, 계획 수립, 인·허가 절차 등을 적극적으로 지원할 계획이다.

아울러 ’22.10월 국토부장관-지자체장 간담회 등을 통해 발표한 선도지구는 주민참여, 시급성, 주변지역 파급효과 등을 고려해 우선적으로 특별정비계획을 수립할 예정인 지역을 대상으로 시장·군수가 지정한다. 선도지구는 정부 또는 지자체가 우선적으로 예산 및 행정지원 등을 할 수 있는 근거도 함께 마련된다.

∥특별정비구역 특례·지원

먼저 재건축 안전진단은 도시기능 강화를 위한 통합 개발을 유도하는 한편 주민 생활안전과 삶의 질 개선을 위해 면제 또는 완화하여 적용한다.

기본계획에서 특별정비예정구역으로 지정되면 시장·군수 등은 도시정비법에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준(시행령 규정 예정)을 적용할 수 있다. 특히 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업 공공성이 확보되는 경우 안전진단을 면제할 수 있도록 했다.

둘째 자족기능 강화와 기반시설 구축을 위한 유휴부지를 확보하고, 주택 10만호 공급 기반 마련이라는 공약사항 실현 등을 위해 용적률 규제는 종상향 수준(예: 2종→3종·준주거 등, 시행령 규정)으로 완화한다. 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 규정을 마련했다.

국토계획법에 따르면 3종일반주거지역의 용적률 한도는 300%이며, 준주거지역은 500%이다. 이론적으로 종상향을 통해 500%까지 용적률 상향이 가능하지만 그에 따른 상당 수준의 기부채납이 뒤따르기에 가능성은 미지수다. 실제 구현 가능한 용적률 상한선은 지자체 기본계획과 각 구역별 여건에 따라 결정될 것이다.

또한 노후계획도시에 직주근접, 고밀·복합개발 등 새롭고 창의적인 공간전략이 제시될 수 있도록 특별정비구역을 ｢국토계획법｣상 ‘입지규제최소구역’으로 지정 가능하도록 했다. 리모델링의 경우 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려해 현행 ‘15% 이내 증가’ 보다 세대수 증가를 허용하기로 하였다. 대략 20% 수준으로 예상된다.

아울러 모든 노후계획도시 정비사업에는 통합심의 절차를 적용해 보다 신속한 사업 추진이 가능해진다. 건축법, 경관법, 국토계획법, 광역교통법 등 개별 법령에서 정하는 인허가의 각종 심의·지정·계획 수립 등을 통합 심의한다.

∥사업시행

특별정비구역으로 지정시 도시정비법상 정비구역, 도시개발법상 도시개발구역 등으로 지정된 것으로 간주되기에 이후 사업시행은 도시정비법상 재건축사업, 도시개발법상 도시개발사업 등 개별법에 따라 시행된다.

특히 특별정비구역은 다수 단지를 통합 정비하기 때문에 원활한 사업추진을 위해 하나의 사업시행자(조합 등)가 사업을 추진할 수 있는 범위로 설정할 계획이다. 다만 사업 여건에 따라 자체적으로 하나의 조합 구성이 어려울 경우 시장·군수가 통합 조합, 신탁업체, 공공기관 등 통합개발 추진역량을 갖춘 자를 단일사업시행자로 지정할 수 있도록 했다.

아울러 불가피하게 다수 사업시행자가 사업을 시행하는 경우 효율적인 사업 추진을 위해 특별정비구역 지정단계 초기부터 사업 全 단계를 관리하고 사업시행자를 지원하는 ｢총괄사업관리자｣ 제도도 도입한다. 총괄사업관리자는 사업의 총괄 관리와 사업 과정의 조정, 각 관계 법령에 따른 사업 절차 지원, 기반시설 설치를 위한 기여금·분담금 활용·관리 등의 업무를 수행하고, 특별정비구역의 해제 요청 권한 등 실질적 권한을 부여할 계획이다.

∥이주대책 및 공공기여

1기 신도시의 경우 ’92년부터 ’96년까지 5년 사이에 주택공급이 대부분 이뤄져 재건축 시기가 일시에 도래할 전망이다. 이에 특별법에서는 그간 사업시행자의 몫이었던 이주대책 수립의무를 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 규정했다.

국토부는 기본방침을 통해 지자체가 수립하는 이주대책의 원칙을 제시하고, 지자체는 기본계획에서 이주대책 세부 추진계획을 수립한다. 정부와 지자체는 이주대책이 계획대로 실행되도록 ｢이주대책사업시행자｣를 지정해 이주단지 조성과 순환형 주택의 공급을 추진하게 할 수 있다.

한편 특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 적정 수준의 초과이익을 환수해 지역간 형평성을 확보하고 기반시설 재투자 재원 등으로 활용할 필요가 있다. 이에 초과이익을 환수할 수 있는 근거를 마련하는 한편 통상적인 수단인 공공임대주택 외에 공공분양, 기반시설, 생활SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능하도록 했다.