근래 들어 오피스텔과 상가 등 공동주택 이외 건축물에 대한 재건축 추진설이 심심치 않게 들려오고 있다. 그간 오피스텔과 상가 등은 낮은 사업성과 근거 법령인 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)」의 제도적 한계로 인해 재건축 추진이 극히 어려웠었다.

하지만 지난 2021년 11월 건축법 개정으로 80% 동의가 있으면 재건축 추진이 가능해졌다. 이에 많은 현장은 아니지만 나름 사업성을 갖춘 곳을 위주로 오피스텔·상가 재건축이 늘어나는 추세다. 작년 3월 한국건설산업연구원이 발표한 연구보고서에 따르면 오피스텔 물량이 100만호에 육박하는 상황이다. 대부분의 오피스텔이 2000년대 이후로 건립된 것을 감안하면 차후 상당한 성장잠재력이 예상된다.

현 시점을 기준으로 보면 아직 현실적인 어려움이 적지 않지만 제도적 개선이 뒷받침된다면 정비사업과 더불어 주택시장의 일각을 담당할 것으로 기대된다. 이에 오피스텔·상가 재건축사업의 현황과 미래 전망을 짚어보기로 한다.

∥건축법 개정, 오피스텔·상가 재건축의 빗장을 열다

오피스텔·상가(이하 오피스텔 등) 재건축은 집합건물법에 의한 재건축 결의로 시작된다. 오피스텔의 경우 주택이 아닌 업무시설이기에 도시정비법 규정을 적용받지 않기 때문이다. 집합건물법에 의한 재건축 결의는 구분소유자의 4/5 이상 및 의결권(대지지분)의 4/5이상의 결의에 따르도록 하고 있어 결의만 받으면 사업추진이 가능할 것 같지만 실상은 그렇지 않았다. 건축법상 건축허가를 받기 위해서는 구분소유자 전원 동의, 즉 100% 동의를 필요로 했기 때문이다.

사실상 100% 동의를 요구하는 규정에 대해 제도개선의 목소리가 높아졌고, 이에 2021년 11월 건축법 개정 시행으로 물꼬를 트게 됐다. 당시 개정이유에 따르면 집합건물 중 오피스텔 등을 재건축하려는 경우 집합건물법 제47조에 따른 재건축 결의가 있음을 증명하면 해당 토지 지분 등의 전체 소유권을 확보하지 아니해도 건축허가를 받을 수 있도록 함으로써 오피스텔 등의 재건축 활성화에 기여하고자 한다고 밝히고 있다.

∥‘부족한 사업성’ 높은 용적률과 낮은 대지지분

건축법 개정으로 재건축 추진의 길이 열렸다지만 오피스텔 등의 기존 건축물 특성을 고려하면 아직 허들이 높은 편이다. 일단 오피스텔 등은 용도지역상 상업지역에 위치하기에 가급적 최대한의 용적률을 적용해 건립됐기 때문이다. 국토계획법상 상업지역의 용적률은 최대 1500%까지 가능하지만 상업지역의 종류(중심·일반·근린·유통)와 지지체별 조례에 의거 세분화되고 하향 조정된다. 대개는 600%~1000% 수준에서 건립되는 편이다.

이처럼 기존 건물이 높은 용적률로 건립되다보니 재건축시 추가적인 개발 여력이 많지 않아 사업성이 떨어지는 편이다. 게다가 한정된 대지안에 높은 용적률이 적용됐다는 것은 개별 구분소유자가 보유한 대지지분의 면적이 작다는 것을 의미한다. 즉 재건축에 필요한 개발비용을 부담함에 있어 구분소유자가 부담할 분담금이 커진다는 것을 뜻하기에 재건축 동의에 난관으로 작용한다.

이 외에도 건물내 상가 소유자 또는 임차인이 투입한 시설비나 권리금 등이 걸림돌로 작용하기도 한다. 재건축시 이에 대한 보상규정이 딱히 정해져있지 않아 상가측의 반대가 상당한 편이다.

∥‘미흡한 제반 여건’ 사업주체는 누가?

오피스텔 등의 재건축이 어려운 또 다른 이유는 집합건물법을 포함해 제반규정이 상당히 미흡하다는 점이다. 재건축 추진에 필요한 관련 규정이 애매하고 미흡하다 보니 법령 해석에 어려움이 많고, 이를 둘러싼 이해관계자간 각종 분쟁이 발생하는 현실이다. 대표적인 쟁점으로 사업주체를 둘러싼 분쟁을 살펴본다.

사업주체를 둘러싼 논란은 누가 재건축을 추진하는 것이 타당한가 하는 부분이다. 이는 집합건물법에서 사업주체를 명시하지 않아 사업 초기 가장 빈번하게 발생하는 문제다. 현장에서는 집합건물법상의 ‘관리단’이 진행하는 것이 맞다는 의견과 별도로 구성한 임의단체인 ‘재건축조합’이 해야 한다는 의견으로 분분한 상황이다.

관리단이 사업주체로 적합하다고 거론되는 까닭은 집합건물법상의 재건축 결의를 ‘관리단집회’에서 받을 수 있는 것으로 나타내고 있기 때문이다. 그러나 관리단집회에서 재건축결의를 할 수 있다고 하여 관리단이 사업주체라고 단정하기는 어렵다.

‘관리단’을 설명하고 있는 집합건물법 제23조 ‘관리단의 당연 설립 등’에 따르면 “건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다”고 명시돼있다.

여기서 주목할 부분은 관리단의 ‘당연 설립’과 구분소유자 ‘전원’을 구성원으로 한다는 점, 그리고 건물과 부속시설 등의 ‘관리’에 관한 사업의 시행을 목적으로 한다는 점이다. 따라서 건축물의 철거와 신축을 목적으로 하는 재건축과는 거리가 있다. 아울러 재건축사업은 해당 결의 충족시 미동의자에 대해 매도청구권을 행사할 수 있다.

그러나 관리단이 사업주체가 된다면 재건축 미동의자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 없다. 이는 관리단이 구분소유자 전원을 대상으로 당연 설립되는 단체이기 때문이다. 더군다나 미동의 구분소유자가 포함된 관리단이 재건축을 추진한다는 것 역시 논리적으로 설명되지 않는다.

따라서 관리를 목적으로 하는 관리단이 재건축을 진행하는 것이 적합하지 않으며, 조합과 같은 별도의 임의단체를 구성하는 것이 타당하다는 의견이 힘을 받고 있다. 일반적인 공동주택에서 입주자대표회의와 재건축조합이 개별적으로 업무를 추진하는 것과 유사하다고 할 수 있다.

∥시장 전망 및 제도개선 제언

희박했던 과거와 달리 최근 오피스텔 등에 대한 재건축 추진이 가시화되는 분위기다. 이와 관련 본지에서 소개한 개포동 대청프라자 상가재건축 건이 있으며, 최근에는 여의도에 위치한 모 오피스텔 재건축을 위한 주민설명회가 열리기도 했다.

근래 경기가 침체됨에 따라 상가 공실이 늘어나고 수익성 또한 많이 감소된 상황이다. 이에 상가를 주거용 오피스텔이나 주상복합으로 재건축하려는 움직임이 관측되고 있으며, 1인 가구 증가에 따른 소형 오피스텔에 대한 주거수요 또한 가파른 성장세를 보이고 있다. 아직 시기적으로 큰 흐름을 타기엔 부족하지만 그간 준공된 오피스텔 100만호를 고려하면 시의적절한 제도적 뒷받침이 필요하다.

현재 진행 중인 오피스텔 등의 재건축사업은 제도적 측면에서 도시정비법이 시행되기 이전의 초창기 재건축시장과 상당히 유사하다. 이에 오피스텔·상가 재건축 추진시 도시정비법의 제반규정을 준용하는 방안을 고려하는 것도 기대해본다.