낙후된 도심지의 대명사인 세운상가 일대가 마침내 대전환의 시대에 접어들게 됐다.

지난 25일 서울시는 “종묘~퇴계로 일대 ‘세운재정비촉진계획’ 변경안이 이달 25일부터 다음 달 8일까지 공람에 들어간다”고 밝혔다. 이번 변경안은 종묘에서 퇴계로 일대 약 43만㎡ 부지를 대규모 녹지공간과 업무 및 주거용 건물, 다양한 문화·상업시설이 어우러진 ‘녹지생태도심’으로 전환하기 위해 민간 재개발 시 반영해야 할 지침을 담고 있다.

세운재정비촉진지구는 도심에서 가장 낙후된 지역으로, 2006년 서울시는 청계천 복원을 계기로 세운상가와 주변 지역을 재정비촉진지구로 지정했다. 하지만 2000년대 후반 글로벌 금융위기와 부동산 시장 침체 등으로 서울시 정책이 재생과 보존중심으로 전환되면서 변화의 기회와 동력을 잃었다.

재개발이 좌초된 세운지구에는 30년 이상 된 노후 건축물이 97%에 달하며, 붕괴, 화재 등에 취약한 목조 건축물도 57%에 이른다. 특히 이들 건축물 중 40% 이상이 현 소방시설 기준을 만족하지 못하며, 화재 시 소방차 진입에 필요한 최소폭 6m가 확보되지 않는 도로도 65%에 달한다. 단순히 생활의 불편을 넘어 지역주민과 시민들의 안전이 심각하게 위협받고 있는 상황이다.

특히 2014년 고시된 세운재정비촉진계획에서는 구역을 171개로 잘게 쪼개어, 구역별로 도로 등 기반시설 확보가 어렵고 높이 등 각종 건축규제로 사업실행력이 낮아 지금까지 24개 구역만 사업이 추진되고 147개 구역은 정비구역 해제에 직면했다. 서울시는 이들 147개 구역을 23개 구역으로 통합하고 규제를 완화해 민간 재개발을 활성화할 계획이다.

금번 계획안의 핵심은 첫째, 시민들이 자유롭게 이용할 수 있는 녹지를 확충하고, 노후된 상가군을 공원으로 전환하여 녹지축으로 조성하는 것이다. 둘째 종로, 청계천, 을지로 등 도심의 주요 간선도로가 교차하는 세운지구를 일과 주거, 문화가 어우러진 글로벌 신 중심지로 육성하는 것이다.

서울시는 우선적으로 세운지구 일대를 서울을 대표하는 ‘쾌적하고 건강한 녹지생태도심’으로 변화시킬 계획이다. 세운상가, 청계상가, 대림상가, 삼풍상가, PJ호텔, 인현(신성)상가, 진양상가 등 상가군을 단계적으로 공원화하면 지구 내 약 13.9만㎡에 달하는 녹지가 확보된다.

이를 통해 지난 수십년 간 각계에서 요구해 온 북악산에서 창덕궁과 창경궁, 종묘, 남산으로 이어지는 녹지축이 조성되고, 종묘 등 역사문화자산을 보다 돋보이게 하는 역사경관축이 만들어지는 것이다. 특히 종로에서 퇴계로에 이르는 거대한 상가군이 녹지로 전환되면 단절된 도심의 동서간 흐름도 회복될 것으로 기대된다.

두 번째로 시는 세운지구를 일과 삶의 공존, 직장과 주거가 혼합된 ‘경쟁력 있는 활력창조도심’으로 육성한다. 을지로 일대 업무․상업시설 개발 시, 중심상업지역으로 용도지역 상향이 가능하며, 이를 통해 100만㎡ 이상의 신산업 인프라가 공급될 것으로 기대된다. 시는 중심상업지역에서 일정 규모의 벤처창업 용도를 의무화하고, 산업교류공간을 마련하여 다양한 기업과 창조적 인재들이 모이도록 유도할 방침이다.

또한 청계천과 도심공원 일대에는 도심 공동화를 막고 직주 혼합도시를 실현하기 위해 약 1만 세대의 쾌적한 도심 주거단지를 조성한다. 세운지구 내 주택개발 시 공급주택 수의 10%를 도심형 임대주택으로 확충해 직장인, 청년, 신혼부부 등에 공급할 계획이다. 특히 일과 여가의 균형을 중시하는 생활양식의 변화를 반영해 문화지원, 육아 지원형 생활 SOC를 확충해 살기 좋은 주거환경을 제공할 계획이다.

세 번째로 서울시는 종묘~퇴계로 일대를 ‘매력 넘치는 고품격 문화도심’으로 재도약시킨다. 종묘~퇴계로 일대에는 각종 영화관과 공연장이 입지하고 있지만 도심 상권이 침체하고 영화산업이 구조적으로 변화하면서 침체기에 있다. 시는 한국 영화산업의 상징적 공간인 충무로 일대를 다시 한번 도심 문화거점으로 활성화한다는 계획이다.

이를 위해 충무로 일대 민간 재개발 시, 공연장 등 일정 규모 이상의 문화시설 설치를 의무화하고, 공공에서는 을지로 일대 도심공원 하부에 1,200석 규모의 대규모 뮤지컬 전용극장을 건립할 계획이다.

아울러 최근 세계적으로 주목받고 있는 K-컬처의 기반인 충무로, 대학로 등 공연예술 역량과 연계해 뮤지컬 등 공연예술 클러스터를 만들고, 이후 관련 산업의 지속적인 성장을 지원하는 방안도 함께 모색한다.

계획안에 따르면 시는 세운상가군 전체를 존치정비구역(공원용지)으로 지정한 후, 향후 주변 개발과 연계하여 기부채납을 받거나 통합재개발 등을 통해 공원으로 조성한다는 방침이다. 다만, 을지로 일대가 중심상업지역으로 고밀개발되면 시민들이 휴식할 수 있는 공원과 문화·여가 시설 공급이 필수적이므로 삼풍상가와 PJ호텔을 도시계획시설 공원으로 결정하여 지역에 필요한 기반시설을 우선 조성할 계획이다.

이번 계획안에는 정비구역과 일부 상가를 통합하여 재개발하는 방안도 담겼다. 중구청 일대 6-4-1구역과 인현(신성)상가가 통합개발 대상이다. 해당 구역은 물론 다른 구역도 주민들이 상가군과 통합개발을 원하는 경우, 시는 추가 인센티브를 제공하고 공공에서 정비계획을 수립하거나 직접 사업을 시행하여 신속하게 정비사업이 추진될 수 있도록 지원할 방침이다.

금번 계획안은 지역 영세사업자에 대한 다양한 대책도 포함하고 있다. 현재 세운지구에는 기계, 금속, 인쇄 등 영세사업자가 밀집해 있으나, 산업구조의 변화, 열악한 환경 속에서 점차 쇠락하고 있다. 시는 재개발 시 민간 사업자가 이들 영세사업자에 대한 법적인 보상 외에 임시상가 설치, 우선 분양권·임차권 제공 등 세입자 대책을 마련하는 경우 용적률 인센티브를 부여한다. 또한 기존 영세사업자들이 재정착할 수 있도록 단계별로 공공임대상가를 공급하는 방안도 금번 계획안에 함께 담았다.

시는 이번 주민공람을 시작으로 지역주민, 시민, 각계 전문가 등의 다양한 의견을 수렴한다. 이를 토대로 계획안이 확정되면 세운지구 재개발 사업에 더욱 속도가 붙을 것으로 보인다. 여장권 서울시 균형발전본부장은 “종묘~퇴계로 일대가 녹지생태도심 재창조 전략의 핵심 선도사업인 만큼 신속하게 정비사업이 시행될 수 있도록 전폭 지원하겠다”고 밝혔다.