마천3구역이 부실했던 촉진계획 변경 절차가 마무리됨에 따라 건축심의 등 본격적인 사업추진을 예고하고 있다.

마천3재정비촉진구역 재개발정비사업조합(조합장=최창용)은 지난 해 10월 재정비촉진계획 변경안의 결정 고시로 사업계획의 토대를 재정비했다. 그 후 변경된 촉진계획에 의거 설계안을 준비했으며, 2월경 교통영향평가를 접수할 방침이다. 이후 교통영향평가가 마무리되는 올 상반기에 건축심의를 신청하고 후속 절차로 환경영향평가를 진행할 계획이다.

∥촉진계획 변경으로 토대 마련

마천3구역은 2012년 3월 추진위 승인을 받으며 재개발사업의 기치를 올렸지만 일각의 반발로 인해 어두운 시기를 보내야했다. 2013년 6월 일부 주민들이 건축물 노후도 관련 구역지정 근거가 불충분하다는 점을 근거로 촉진구역 지정취소 소송을 제기했던 것. 이로 인해 구역지정 절차와 추진위 승인이 각각 취소되고 말았다.

수년간 중단됐던 재개발사업은 2017년 6월 재정비촉진구역 및 촉진계획이 결정 고시되며 부활하기 시작했다. 이후 다시 추진위 승인 절차를 거쳐 2020년 6월 조합설립인가를 받았다.

이와 관련 최창용 조합장은 “과거 혹독한 시련을 거치면서 이제는 조합원 모두가 단합돼 하루라도 빨리 재개발사업을 진행하는 것이 조합원 모두가 사는 길임을 알게 됐다”면서 “이제는 하나로 뭉쳐 사업추진절차에 적극 협조하고 있으며, 조합 집행부 또한 조합원 여러분의 기대와 성원에 부응하고자 전력을 다해 사업추진에 박차를 가하고 있다”고 소감을 밝혔다.

조합 설립 이후 마천3구역은 재정비촉진계획의 변경 절차에 매진해왔다. 지난 2017년 고시된 촉진계획의 배치계획 및 설계개요 중 일부 상이한 부분이 검토됐으며, 서울시가 성내천 복원계획의 반영을 요구했기 때문이다.

이와 관련 최창용 조합장은 “기존 촉진계획의 계획상 용적률이 270%로 잡혀있었지만 실제로 설계를 배치해보니 용적률은 240% 수준에 불과했고 층수도 맞지 않는 등 여러 하자가 발견됐다”면서 “성내천 복원도 2017년 계획안엔 반영되지 않았지만 2019년에 서울시가 4개 하천 복원을 반드시 해야 한다고 밝혀 관련된 사안을 반영할 수밖에 없었다”고 설명했다.

이어 “성내천 복원 관련 사항을 검토해보니 일정 부분 우리 땅을 내놓는 부분이 있기에 기부채납의 개념에서 용적률이라도 받아야 하는 상황이지만 이에 대해 서울시는 중대한 변경이 필요하다는 입장”이며 “촉진계획의 중대한 변경을 추진할 경우 2~3년 가량 시간이 소요될 것으로 예상됨에 따라 우선은 경미한 변경을 통해 사업시행인가 절차를 패스하자는 방침에 따라 사업을 진행하게 됐다”고 덧붙였다.

∥사업인가 후 용적률 상향 등 검토

지난 10월 촉진계획 변경을 통해 마천3구역은 성내천 복원계획 반영에 따른 토지이용계획 변경과 기존 촉진계획의 상이한 부분에 대한 배치계획 및 세대수 재검토 변경 절차를 가졌다. 이 과정에서 용적률과 층수 상향 등을 위한 중대한 변경의 필요성도 제기됐지만 조합원들의 빠른 사업추진 요구에 따라 경미한 변경 절차로 진행했다. 이는 최근 악화되는 주택시장 등 변화하는 사업여건을 고려한 가장 신속하고 효율적인 사업추진을 기하기 위해서다.

최창용 조합장은 “현재 주택시장의 침체뿐만 아니라 코로나 팬데믹과 우크라이나 전쟁 등으로 인해 모든 상황이 힘들고 어렵다. 하지만 아직 마천3구역은 건축심의 단계로 분양할 때까지는 시간이 남아있다”면서 “일단은 경기 흐름을 주의 깊게 살피면서 후속 단계에 따른 인허가 절차에 집중할 방침이며, 차후 분양 시점이 되면 어느 정도 경기가 회복될 것을 기대하며 신속하고 투명한 사업추진에 박차를 가할 것”이라고 밝혔다.

이어 “올해부터 각종 영향평가를 비롯해 건축심의 등 본격적인 사업절차가 진행되는데, 보다 효율적이고 합리적인 사업추진을 위해 일단 사업시행인가를 확보한 이후 용적률과 층수 상향 등에 대한 조합원 의견수렴을 거쳐 후속 대응방안을 마련하겠다”고 전했다.

∥숲세권+사통팔달 교통요지

마천3구역은 서울의 중심지인 강남권에 있으면서 세계유네스코에 등재된 남한산성과 인접하여 풍부한 녹지와 숲세권, 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 아울러 지하철5호선 마천역이 200m 거리에 있는 등 사통팔달 어디든 연결이 가능한 요지에 자리하고 있다.

게다가 인근에 200만평 규모의 위례신도시 및 감일지구와 연계돼 각종 편의시설(쇼핑몰, 공원, 종합병원, 상가, 학교 등)을 제공받을 수 있다. 2025년 트램 및 위례신사선이 개통되면 교통 요충지로서 거듭날 수 있어 미래가치 상승이 기대된다.

잠깐 인터뷰 - 마천3재정비촉진구역 재개발정비사업조합 최창용 조합장 

“효율적·합리적 사업추진 위해 우선 사업시행인가 통과 목표”

성내천 복원에 대해

성내천 복원계획은 조합의 선택이 아닌 서울시의 하천복원 기본계획에 따른 사업이다. 물론 성내천 복원으로 일부 건축면적이 감소하는 부분이 있지만 차후 성내천이 복원되면 마천3구역은 그 어떤 단지와도 비교하기 어려운 미래가치 상승의 부가가치를 얻게 될 것이다. 따라서 이는 앞으로 빛날 미래를 위한 약간의 투자로 생각하면 어떨까 싶다.

용적률·층수 상향 여부

일각에서 용적률과 층수 관련 인근 구역과 비교하는 의견을 나타내는데, 각 구역의 여건을 무시한 단순비교는 적절하지 않다 생각한다. 우리 3구역은 1종 지역이 절반에 해당할 정도로 1종 비율이 매우 높다. 따라서 1종에서 2종으로 바뀐 현 계획안도 충분한 사업성을 갖고 있다. 또한 3종으로 가기 위해선 종 상향을 거쳐야 하는데, 이는 촉진계획의 중대한 변경이 필요한 절차로 2~3년 가량 소요될 전망이어서 쉽게 결정하기 어려운 사안이다. 이에 일단 사업시행인가를 통과한 이후 전체 조합원 의견을 거쳐 결정할 방침이다.

규제 완화에 대해

그간 언론이나 정부 보도자료 등에 의하면 사업절차를 간소화하고, 용적률 상향 등 재개발사업을 적극 지원한다는 내용이 발표됐지만 막상 일을 진행하는 실무자 입장에서는 인식하기 어려울 정도로 변한 것이 없으며, 여전히 절차가 복잡하고 까다롭다. 앞으론 말뿐인 규제완화가 아닌 실제 사업에 도움이 될 수 있는 실질적 규제완화를 위한 제도적 개선이 필요하다 생각한다.

조합 운영 방침에 대해

재개발사업을 추진하면서 모든 일을 투명하게 공개적으로 운영하고 있으며, 금전적인 부분도 일일 지출 금액까지 알리는 등 조합에서 진행하는 행정 및 회계업무를 모두 공개하고 있다. 이처럼 사전에 불필요한 오해와 분쟁이 발생하지 않도록 최선을 다하고, 더불어 조합원 여러분의 의견을 경청하고 최대한 반영하려고 노력하는 것이 나름 방법이라고 생각한다. 초심을 잃지 않고 끝까지 최선을 다할 것이며, 조합원 여러분의 적극적인 참여와 협조 부탁드린다.