도곡 개포한신아파트가 조합을 설립한 지 불과 5년만에 사업시행인가를 통과하는 쾌거를 거둠에 따라 대망의 시공사 선정을 앞두고 있다.

도곡개포한신아파트 주택재건축정비사업조합(조합장 김세원)은 지난 2017년 11월 조합을 설립했다. 이후 교통영향평가, 건축심의, 환경영향평가, 교육환경영향평가 등 제반절차를 거쳐 작년 12월 28일 강남구청으로부터 사업시행계획 인가를 받았다. 전임 시장 시절 강도 높은 압박정책을 펼쳤던 서울시 인허가 규정을 고려할 때 5년만의 사업시행인가 통과가 얼마나 놀라운 업적인지 익히 짐작할 수 있다.

이와 관련 김세원 조합장은 “까다롭기로 유명한 각종 심의 절차를 거쳐 사업시행인가를 받기까지 지난하고 우여곡절도 많았지만 100% 동의에 달하는 조합원 여러분의 적극적인 성원과 조언 등이 없었다면 어려웠을 것”이라고 소회를 밝혔다.

이어 “특히 별도의 상근임원 없이 직원 한 명과 단 둘이서 지금에 이르기까지 원양건축, 석진플랜, 제일엔지니어링, 신한이엔씨, 하나감정평가법인, 법무법인 현 등 협력업체 담당자들의 열정과 노고가 있었기에 가능했다”며 감사의 뜻을 전했다.

사업시행인가 이후 예정된 후속 절차는 시공사 선정이다. 이에 조합은 내역입찰에 필요한 준비과정을 거쳐 올 하반기에 시공사 선정에 나설 전망이다.

∥5년만의 사업시행인가 획득

정비구역 지정 및 정비계획 수립 절차는 용적률과 층수 등 해당 사업의 개발밀도를 규정하는 과정으로 정비사업의 마스터플랜이라 불린다. 정비사업을 규제했던 과거 서울시의 경우 정비구역 지정 절차를 통과하기가 매우 어려웠다. 도곡개포한신 또한 2016년 3월 도시계획위원회 심의에서 한 차례 보류되는 시련을 겪기도.

이에 김세원 조합장은 도시계획업체와 함께 서울시 계획을 직접 경청하며 보완 작업에 적극적으로 나섰고, 결국 같은 해 11월 심의를 통과하게 됐다. 이 과정에서 주목할 부분이 유일하게 언주로에 차량 입구를 확보했다는 점이다.

통상 서울시는 대로변에 인접한 사업장의 경우 직접적으로 진출입구 설치를 허용하지 않는 것으로 알려진다. 교통량의 과부하를 사전에 방지하기 위해서다. 특히 간선도로 중 언주로의 경우 국가 비상상태시 비상탈출로 역할도 겸비하고 있어 출입구 허용이 극도로 제한됐었다고 한다.

김세원 조합장은 “언주로변에 출구를 마련하지 못할 경우 인근 개포우성4차, 5차 등의 재건축시 향후 3천세대 규모의 차량이 비좁은 언주로29길을 이용할 수밖에 없어 극심한 정체가 예상된다는 논리로 서울시를 설득할 수 있었다”며 당시 상황을 설명했다.

또 다른 난관으로 환경영향평가가 있었다. 지난 2017년 7월 영향평가 관련법규가 개정됨에 따라 예상하지 못했던 환경영향평가를 받아야 했던 것. 기존엔 연면적 30만㎡인 경우에 환경영향평가 대상이었지만 개정된 규정에 따라 10만㎡를 넘는 사업장에도 환경영향평가를 받도록 했기 때문이다.

김세원 조합장은 “갑작스런 법개정으로 서울시 환경영향평가 심의를 받게 되어 1년 정도 늦어지긴 했지만 그 외 교통영향평가, 건축심의, 교육환경영향평가 등 예상 일정을 단축시킴에 따라 전체 사업일정엔 큰 무리가 없는 상황”이라고 말했다.

한편 도곡개포한신은 인접한 재능교육측 대지와 공유지분으로 묶여있어 토지분할 여부가 과제로 남아있다. 이에 대해 조합은 기존 합의된 바에 따라 독립채산제 방식으로 각자 재건축을 진행한다는 방침이다.

김 조합장은 “차후 재능교육측의 건축계획을 포함해 사업시행계획 변경인가 절차를 가질 계획”이며 “향후 건축물 철거 직전 조합에서 전 조합원으로부터 부동산신탁을 받게 되는데, 그 때 획지분할에 대해 일괄적으로 동의를 받아 착공 전 분할절차가 진행될 전망”이라고 밝혔다.

∥강남 핵심 주거단지로 급부상

도곡 개포한신아파트는 1985년 건립된 외환은행 직원용 아파트단지로 알려져 있다. 강남구 언주로 123 일대 3만6473㎡에 자리하며 9층 아파트 620세대로 구성돼있다. 이번에 인가된 사업시행계획에 따르면 대지면적 3만4299㎡, 용적률 262%, 건폐율 18%, 연면적 15만4345㎡, 지하3층~지상35층 아파트 7개동 816세대로 구성된다.

전용면적 기준 주택규모로는 49형 52세대, 59형 136세대, 74형 27세대, 84형 492세대, 104형 136세대로 이뤄진다. 이 중 소형주택은 49형 31세대, 59형 80세대가 공급된다.

지하철 3호선 매봉역 초역세권에 위치한 도곡개포한신은 한 정거장 거리인 양재역과 도곡역을 통해 각각 신분당선과 수인분당선로 연결되며, 남부순환로와 언주로에 접해있어 교통편의성이 탁월하다.

특히 도곡개포한신이 위치한 도곡동 일대는 소위 말하는 8학군으로 인근에 명문 중·고교가 밀집해있으며, 강남세브란스병원과 삼성서울병원 등을 비롯해 사회기반시설이 잘 갖춰져 있다. 게다가 양재천과 매봉산, 구룡산, 대모산 등 뛰어난 자연환경을 보유하고 있다.

아울러 경부·중부·경춘·용서고속도로 등 연계 교통망이 양호하며, 차후 영동대로 지하공간 복합개발과 한전부지의 현대 GBC개발이 완성되면 가장 큰 수혜를 얻을 것으로 예상된다.

잠깐 인터뷰 - 도곡개포한신 주택재건축정비사업조합 김세원 조합장

“분담금 최소화 및 조합원 이익극대화 달성할 것”

시공사 선정 방침에 대해

현재 D사, S사, H사, 또 다른 H사 등 굴지의 건설사가 우리 사업권을 따내기 위해 치열하게 경쟁하는 것으로 알고 있습니다. 시공사를 선정함에 있어 최우선적으로 고려할 부분은 조합원 이익에 대한 것입니다. 최고의 명품 아파트를 신축해 줄 파트너 선정에 있어서 사심 없이 공정하게 임하겠습니다.

향후 사업방침에 대해

그간 조합원 여러분과 소통하고자 1년에 200통 가량 문자메시지를 통해 조합의 일거수일투족을 거의 매일 보고해왔습니다. 사실 조합장으로서 가장 고통스러웠던 부분이 재초환 부담금 문제인데, 현 정부가 전향적인 자세로 전환해 희망적인 부분이 있습니다. 특히 최적의 분양가 산정을 통해 조합원 이익 극대화에 매진할 계획입니다. 조합원 여러분께 약속한 바와 같이 관리처분인가를 얻을 때까지 초심을 잃지 않고 사업추진에 전력을 다하겠습니다.

정부 규제완화에 대해

재건축 초과이익환수제에 의한 부담금 부과는 형평성 등에 있어서 현실과 맞지도 않을 뿐더러 미실현이익에 대한 과세 성격이 강하고, 향후 양도소득세 부과시 이중과세 성격을 갖고 있습니다. 이처럼 현실과도 상충되는 많은 문제가 있기에 반드시 유예되거나, 폐지되어야 마땅합니다. 분양가 상한제 역시 현 아파트 시세와는 큰 괴리가 존재하며, 일반분양시 ‘수분양자는 로또’라는 전문가 의견도 있는 만큼 역시 폐지돼야 합니다. 그밖에 지하철 연결통로 제한, 정부당국의 지나친 기부채납 강요 등 개선될 필요가 있다고 생각합니다.

조합원에게 당부할 사항은

앞서 밝힌바와 같이 조합원 여러분의 현명한 판단과 적극적인 협조로 큰 잡음 없이 여기까지 왔다고 자부합니다. 이제는 사업인가를 득하고 시공사를 선정해 착공해야 하는 중차대한 시점에 이르렀습니다. 특히, 조합장으로서 합리적이고 공정한 관리처분인가와 최고 분양가 수준의 일반분양을 통해 분담금 최소화 및 조합원 이익 극대화를 달성할 것이며, 강남의 핵심, 골든지역인 만큼 “똘똘한 한 채”로서의 강남 최고 명품단지 신축에 일로매진하겠습니다.