마천5구역은 지난 2021년 12월 서울시 신속통합기획(이하 신통기획) 대상지로 선정되며 정비사업의 신데렐라로 급부상했다. 이어 지난 4월 신통기획안이 확정되며 본격적인 사업추진을 예고하고 있다.

마천5구역은 올 하반기에 정비구역 지정 및 정비계획 수립 절차가 완료될 전망이다. 이에 마천5구역 재개발추진준비위원회(위원장=조기순)는 구역지정 이후 조합직접설립방식에 의해 추진위 절차를 생략하고 곧바로 조합설립에 착수할 계획이다. 이후 통합심의 등 절차 간소화에 의한 신속한 사업추진으로 2029년 입주를 목표로 하고 있다.

사실 정비사업을 진행하는 사업장치고 구구절절한 사연 하나 없는 곳은 없을 것이다. 그 중에서도 마천5구역만큼 파란만장한 굴곡의 역사를 거친 곳을 찾기란 쉽지 않다. 화려한 스포트라이트를 받기까지 마천5구역이 지나온 발자취를 되짚어본다.

∥재정비촉진지구 편입 결정

마천5구역의 정비사업 스토리는 거여·마천동 일대가 3차 뉴타운으로 지정되던 지난 2005년으로 거슬러 올라간다. 지금으로부터 무려 17년전의 일이다. 당시 마천5구역(마천성당구역)은 거여새마을구역과 더불어 뉴타운지구(이후 재정비촉진지구)에 포함되지 않았다.

이에 조기순 위원장을 중심으로 촉진지구 지정의 필요성을 제시하며 편입운동을 전개하기 시작했다. 조 위원장은 “거여·마천지구는 성내천 복원계획과 마천시장 정비사업, 진입도로 및 인접지구 도로 연계 확보 등 기반시설 설치계획이 원활하게 진행되려면 마천5구역 등이 촉진지구로 지정돼야 한다”는 의견으로 촉진지구 편입의 당위성을 주장했다.

특히 마천5구역은 거마로 및 성내천 복개도로로 둘러싸여 동일한 생활권을 형성하기에 구역 정형화 측면에서 반드시 필요한 사항으로 지적했던 것. 결국 상기 요구가 수용돼 2011년 5월 마천5구역과 거여새마을구역을 촉진지구로 포함시키는 지구 지정안이 결정·고시됐다.

∥출구전략으로 존치관리구역 격하

촉진지구 편입으로 본격화될 줄 알았던 마천5구역은 새로운 벽을 만나게 된다. 2011년 10월 취임한 고 박원순 전 시장에 의해 뉴타운 출구전략이 발표됐고, 촉진지구를 비롯해 모든 정비사업에 대한 재검토가 이뤄지며 해제 논란이 불거졌기 때문이다.

구역해제 여부를 가리는 주민투표가 진행됐고, 2013년 8월 투표결과가 공개됐다. 당시 전체 토지등소유자 979명 중 72.5%에 달하는 710명이 참여했다. 그 결과 해제 요청률이 29.0%로 나타나 사업추진이 정상화되나 싶었지만 구청에서 무효표에 대한 보완조치를 강행하며 상황이 이상한 방향으로 흘렀다.

무효표가 해제측 13표, 기타 무효표 53표로 66표로 집계된 상황에서 해제측 무효표만 보완조치가 이뤄진 것이다. 즉, 사업추진에 찬성하는 무효표는 놔두고 반대하는 무효표만 재투표가 이뤄짐에 따라 형평의 원칙에 반하는 일이 발생했던 것.

이와 관련 조기순 위원장은 “당시 서울시 의견청취 가이드라인에 따르면 자필서명, 지장날인, 신분증사본 첨부 등 세 가지 요건 중 하나만 누락할 경우 보완조치가 이뤄졌어야 했는데, 두 가지 이상이 누락한 경우에도 보완이 이뤄졌다”면서 “그 결과 해제측 무효표 13표가 모두 정상적인 해제표로 변경됨에 따라 최종적으로 해제요청률이 30%를 충족하게 됐다”며 억울한 심정을 밝혔다.

조 위원장은 납득할 수 없는 보완조치를 성토하며 항의했지만 결과가 바뀌지는 않았다. 결국 2014년 11월 마천5구역은 존치관리구역으로 격하되며 정비사업의 기회를 뺏기고 말았다.

∥재개발로 기적 같은 부활

존치관리구역으로 변경된 이후 활로를 모색하던 마천5구역은 2017년 단독주택 재건축 방식으로 동의서를 모아 송파구에 정비구역지정 입안제안을 요청했다. 2014년 8월 개정 시행된 단독주택재건축사업에 관한 경과조치에 의거 사업추진이 가능할 것으로 예상했던 것.

이와 관련 법률 자문을 구한 결과 2014년 8월 도시정비법 시행령 개정 시행으로 단독주택 재건축이 폐지됐지만 당시 경과규정에 의거 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’에 따른 재정비촉진지구에 대해서는 종전의 규정을 따르도록 하기에 단독주택 재건축이 가능할 것으로 판단했다.

당시 준비위원회가 징구한 동의서는 모두 77.4%로 조합설립도 가능한 수준이었다. 그만큼 주민들의 사업추진 열기가 뜨거웠지만 서울시의 벽을 넘지는 못했다. 시는 마천5구역이 존치관리구역으로 결정돼 유지·관리가 필요하며, 단독주택 재건축은 이미 폐지된 제도로써 재정비촉진지구에 대한 추가적인 구역지정 계획이 없다는 입장을 밝혔던 것이다.

그렇게 또 한번의 좌절을 겪었지만 마천5구역은 포기하지 않고 다른 대안을 모색했다. 당초 마천5구역은 정비구역 지정요건 중 노후도만 충족되고 접도율, 호수밀도, 과소필지 중 어느 하나를 충족하기 어려웠기에 재개발이 아닌 재건축을 선택했었다. 이후 서울시의원을 설득해 도시정비조례 개정을 이끌어냄에 따라 마침내 호수밀도 기준을 충족할 수 있게 됐다.

이전 조례는 다가구주택이 건축법상 단독주택에 속함에 따라 가구수 상관없이 1동으로 산정됐었다. 하지만 2021년 9월 조례개정으로 다가구 또한 다세대주택처럼 가구수가 많은 층의 1가구를 1동으로 산정하게 됐던 것. 그에 따라 기존 55.32에 불과했던 호수밀도가 72.01로 늘어나 재개발 구역요건을 충족할 수 있게 됐다.

하늘은 스스로 돕는 자를 돕는다고 했던가. 마천5구역이 재개발구역으로서 요건을 갖춘 시점에 서울시 수장이 오세훈 시장으로 바뀌었고, 새롭게 도입한 신통기획 대상지로 전격 선정되면서 바야흐로 마천5구역의 화려한 비상이 시작되고 있다.

잠깐 인터뷰 - 마천5구역 재개발추진준비위원회 조기순 위원장 

“정비사업을 둘러싼 모든 규제를 폐지해야”

그간 사업추진에 대해

거여·마천동 일대가 뉴타운지구로 지정된 이후로 17년이 지났다. 그간 있었던 일들을 일일이 열거하긴 어렵지만 피와 땀, 그리고 눈물로 일궈낸 보상이라는 생각도 든다. 무엇보다 오랜 인고의 시간동안 묵묵히 성원해주신 주민 여러분과 조례 개정에 힘써주신 시의원님, 그리고 오세훈 시장님께 진심으로 감사드린다. 기대에 보답할 수 있도록 최선을 다하겠다.

정비사업 제도개선에 대해

지난 10여년간 정비사업을 제대로 진행할 수 없게끔 무수한 허들이 만들어졌다. 그런 불필요한 허들을 폐지해야 한다. 무분별한 정보공개로 개인정보가 무차별적으로 노출되는 피해를 막아야 한다. 조합임원 자격요건으로 최소 1/2이상의 지분보유도 필요하다. 또한 무분별한 총회 남용을 방지하기 위해 해임총회 소집요건을 현행 10%가 아닌 최소 20% 이상으로 상향해야 한다. 이제는 존재 의의를 상실한 일몰제 규정도 폐지해야 한다. 이처럼 용적률 상향과 같은 사업여건을 개선하는 것뿐만 아니라 조합이 원활하게 사업을 추진할 수 있는 환경도 함께 고려되어야 한다.

주택정책 방향에 대해

개인적으로 도시라면 뉴욕의 맨해튼처럼 고층·고밀의 도시가 되어야 한다고 본다. 신도시 건립과 같은 도시의 수평적 확산은 도로 등 각종 기반시설의 무리한 확장을 초래한다. 고급인력들이 하루에 2~3시간 이상을 출퇴근에 사용하는 것은 국가적·사회적으로 막대한 낭비가 아닐 수 없다. 직장과 집이 시내 안에서 걸어서 혹은 대중교통을 이용해 충분히 오고 갈수 있도록 도시와 주거환경을 조성해야 한다. 그러기 위해선 용적률과 층수 등 불필요한 규제를 모두 해제하는 것이 필요하다.

정부에 바라는 바가 있다면

헌법 제35조에 따르면 모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지며, 국가는 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력해야 한다고 명시한다. 그런데 작금의 정비사업은 주거환경 개선을 비롯해 임대주택 건립 등 국가나 지자체가 해야 할 일을 민간이 하고 있다. 이에 정비사업을 성공리에 마치면 조합장 등에게 훈장을 하사하는 것이 마땅하다 생각한다.