강남 재건축의 신흥 강자로 떠오른 개포우성7차가 오는 10월 28일 창립총회를 개최, 연내 조합설립인가 통과를 목표로 사업추진에 박차를 가하고 있다.

개포우성7차아파트 재건축추진위원회(위원장=마종혁)는 재건축 연한 경과 이후 불과 3개월 만에 안전진단을 통과하고, 약4년 만에 정비구역으로 지정되는 등 강남권 재건축 단지 중 가장 빠른 속도로 사업을 추진해왔다. 이 같은 경이적인 추진속도에 힘입어 지난 해 11월 추진위 승인 이후 불과 1년만에 조합설립을 앞두고 있다.

마종혁 위원장은 “재건축 추진의 필수절차인 안전진단과 정비구역 등을 강남구내 최단기간으로 달성한 성과를 바탕으로 조합설립인가를 거쳐 사업성과 직결되는 건축심의를 신속하게 통과할 방침”이라며 “우리가 희망하는 대로 심의를 통과해 여타 단지와는 차별화된 매력을 지닌 강남 최고의 아파트단지를 조성할 계획”이라고 밝혔다.

∥상가 미동의, 분할소송으로 ‘타개’

지하철 3호선 대청역에 인접한 개포우성7차는 초역세권 단지로 지난 2016년부터 재건축 추진을 시작했다. 2018년 3월 안전진단 관련 규정이 강화되기 바로 직전 간발의 차이로 통과해 수년의 시간을 단축했으며, 지구단위계획에 의한 통합재건축 요구를 극복하고 2021년 10월 정비구역 지정 절차를 완료하기도 했다.

당시 개포지구단위계획에 따르면 개포우성7차는 인접한 개포한신과 현대4차와의 통합재건축이 권장사항으로 제시돼있었다고 한다. 권장사항이지만 사실상 지구단위계획의 변경이 요구됐었던 것. 이와 관련 추진위는 개포한신 등 인근 단지가 이미 개별적으로 재건축을 추진하고 있는 상황 등을 설득·협의해 해결할 수 있었다.

내달 28일 창립총회를 앞둔 개포우성7차는 현재 87%라는 높은 동의율을 나타내고 있다. 원론적으로 정비사업에 반대하는 이들을 제외하면 사실상 100%에 가까운 동의율이라 할 수 있다. 다만 상가 동의율이 과반수를 충족하지 못한 부분이 옥에 티로 지적된다.

추진위에 따르면 개포우성7차의 상가측 토지등소유자는 모두 65명으로 과반수 동의를 얻으려면 33명의 동의가 필요하다. 하지만 현 동의자수는 전체 27명으로 42% 수준이다. 과반수 충족을 위해 6명의 동의가 더 필요하지만 이 부분이 쉽지 않다.

이와 관련 추진위는 원칙적으로 상가를 포함시켜 재건축을 추진한다는 방침이지만 상가 미동의로 인해 원활한 사업추진에 방해를 받을 경우 분할소송을 통해 아파트 단독 추진방안도 대비하고 있다.

마종혁 위원장은 “현재 상가와 독립정산제 방식으로 협의를 진행하고 있지만 마냥 상가 동의가 이뤄지기만을 기다릴 수 없는 처지”라며 “재건축사업에서 시간은 금이기에 과반수 동의를 이루지 못할 경우를 대비해 분할소송을 준비 중에 있다”고 설명했다. 이어 “다행스럽게도 추진위가 상가 지분쪼개기의 부당성을 미리 강남구청에 어필해 행위제한 등 추가적인 지분쪼개기를 막을 수 있어 천운으로 생각한다”고 덧붙였다.

일반적으로 상가 동의 문제는 거의 모든 재건축단지에서 장애물로 등장하고 있다. 이에 일부 재건축단지에서는 분할소송으로 상가문제를 해결하지만 이 방안이 항상 통용되는 것은 아니다. 도시정비법 제67조 등 관련 법령에 의거 분할 대상인 상가 소유자 숫자가 전체 토지등소유자의 1/10을 초과할 경우 분할소송이 불가하기 때문이다.

다행스럽게도 개포우성7차의 경우 아파트 소유자 802세대 대비 상가소유자는 65명으로 8.1%에 해당해 분할소송이 가능하다. 이로써 분할소송 제기를 통해 후속 절차인 건축심의와 사업시행인가 등을 진행할 수 있다. 만약 분할소송이 불가했다면 상가 동의를 얻기 위해 부당한 보상책이 수반됨은 물론 사업추진의 무게중심이 상가측에 쏠려 성공적인 사업추진을 기대하기란 요원했을 것이다.

이처럼 개포우성7차가 상가 분할소송을 통해 안정적인 사업추진의 토대를 마련한 바탕에는 추진위의 공로를 거론하지 않을 수 없다. 마종혁 위원장을 중심으로 강남구청 및 관련기관에 민원 제기 등 상가 지분 쪼개기의 폐해를 역설했고, 해당 의견을 수용한 강남구청은 재건축 준비단계의 아파트단지에게는 개발행위 제한을, 정비구역 지정을 받은 곳은 분할허가의 불허를 통해 지분 쪼개기를 차단하고 있다.

∥건축심의 후 시공사 선정 방침

상가 동의율이 부족하긴 하지만 분할소송 등 대비책이 마련되어 있는 만큼 개포우성7차의 조합설립 과정은 큰 문제없이 진행될 것으로 예상된다. 어쩌면 상가 문제보다 최근 급등한 공사비로 인해 정비사업 곳곳에서 이슈화되고 있는 시공사 선정 부분이 보다 중대한 핵심 과제인지도 모른다.

지난 3월 개정되고 7월부터 시행된 서울시 도시정비조례에 의거 정비사업조합은 곧바로 시공사 선정이 가능하다. 문제는 시공사 선정이 가능한 사업장이 대거 쏟아져 나오는 한편 공사비가 큰 폭으로 올라 시공사 선정 관련 칼자루를 시공사측이 쥐고 있는 현 상황이다.

이와 관련 추진위는 대내외적인 환경을 고려할 때 건축심의를 마치고 시공사를 선정하는 것이 가장 합리적일 것으로 보고 있다. 우선 개포우성7차는 변경된 기본계획에 의거 정비계획 변경을 필요로 하고 있다. 이에 따라 기존의 용적률 300%, 건폐율 24.6%, 최고층수 35층, 전체 세대수 1234세대 등으로 이뤄진 계획안에서 용적률 300%, 건폐율 16%, 최고층수 40층, 전체 1111세대의 계획안으로 변경할 방침이다.

만약 개포우성7차가 조합설립 이후 곧바로 시공사를 선정할 경우 변경된 정비계획에 의해 사업제안을 다시 받아야 하는 번거로움을 감수해야 한다. 따라서 정비계획 변경에 따른 건축심의 통과 이후 확정된 설계안으로 시공사 선정을 진행함으로써 불필요한 대안설계 등 변수를 최대한 방지한다는 것.

또한 건축심의를 통과하기까지 다소의 시간이 필요하기에 과열양상을 띄고 있는 공사비 상승세가 어느 정도 진정되기를 기대할 수 있으며, 이를 통해 단독입찰을 통한 경쟁입찰을 유도해 조합원 권익을 최대한 확보한다는 구상이다.

잠깐 인터뷰 - 개포우성7차아파트 재건축추진위원회 마종혁 위원장 

“2030년 입주 목표로 사업추진에 전력질주”

시공사 선정 관련

얼마 전 시공사 선정 관련 세부기준이 나왔지만 현재 우리 단지 여건상 조합설립 후 시공사를 선정하는 것은 바람직하지 못하다 생각한다. 기존 정비계획으로 시공사 선정을 치를 경우 여러 대안설계가 제시될 것인데 그에 대한 신뢰도가 너무 낮다. 어차피 정비계획을 변경해야하는 상황이기에 건축심의 통과 이후 확정된 설계안을 바탕으로 시공사 선정을 진행하는 것이 대안설계를 최소화하는 한편 경쟁입찰을 위한 귀중한 토대가 될 것으로 본다.

정비계획 변경 범위에 대해

일각에서 40층을 넘는 초고층 추진 여부에 대해 문의가 있지만 여러 모로 검토한 결과 과하다는 반응이다. 기본계획의 범위를 벗어난 변경사항은 중대한 변경에 해당돼 허가될지 여부가 미지수이며, 설사 허용되더라도 오랜 시간이 소요될 뿐만 아니라 공사비 증가 부분도 고려해야 한다. 주변 단지 대부분이 최고 35층인 점을 고려할 때 40층으로 계획해도 랜드마크로서의 위상을 충분히 확보할 수 있을 것이라 생각한다.

개포우성7차의 장점에 대해

개포우성7차는 인접한 대청역과 인근 대모산입구역이 도보로 이동 가능한 더블역세권임과 동시에 양재천과 대모산 등 자연환경이 풍부한 숲세권으로서의 장점을 지니고 있다. 단지규모는 1100~1200세대 수준으로 단일 건설사가 시공하기에 최적의 조건을 지니고 있다. 현재 조합설립이 임박함에 따라 최상위권의 메이저 건설사가 모두 관심을 나타내고 있어 긍정적 결과가 기대된다.

사업추진 목표에 대해

조합설립 후 7년 이내인 2030년에 입주를 완료할 목표로 사업을 진행 중이다. 조합원간 분열과 갈등이 발생되지 않도록 조합 진행상황을 100% 공개하고, 품질·기술·주부 등 각 분야별 자문단을 운영해 조합원과의 소통 및 신뢰제고에 최선을 다해 조합원 여러분의 기대에 부응할 수 있도록 하겠다.