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2023년 10월 중랑구 묵동의 재건축조합이 시공사를 상대로 손해배상소송을 진행하여 1심에서 일부 승소하며, 시공사는 하자보수비의 70%인 28억을 배상하라는 법원의 판결을 이끌어 내었다. 이는 시공사에게 부실시공으로 공동주택 층간소음을 발생시킨 책임을 엄중하게 물었다는 이슈 때문에, 향후 층간소음이 심한 우리나라의 현실 상 비슷한 사례의 소송이 빗발칠 것이라는 이유로 법조계의 시선을 끌기에 충분한 사건이었다.이번 판례에서 중요한 부분은 ▲계약상의 내용에 1등급을 사용하겠다는 점 ▲분양 시에 견본주택에도 1등급과 두께 60mm의 차
2024.04.01 12:30
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윤석열 정부 들어 재건축·재개발 등 정비사업 활성화를 위한 규제완화가 활발히 이뤄지고 있지만 난공불락처럼 함락되지 않은 규제가 있다. 공항 인근에 적용되는 고도제한이 바로 그 주인공이다. 정비사업이 본격적으로 도입된 지 이미 20여년이 흘렀지만 공항 고도제한은 예나 지금이나 철옹성처럼 단단하다. 공항 근처 정비사업장에게는 희망이 없는 것일까?지난 26일 윤석열 대통령은 충남 서산비행장에서 열린 열다섯 번째 민생토론회에서 군사시설보호구역 해제 방침을 밝혔다. 윤 대통령은 “군과 지역주민이 상생하는 환경을 조성하는 것이 국가적으로 매우
2024.03.04 12:20
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층간소음 문제를 해결하기 위한 사후확인제도는 2022년 8월 4일자로 도입되었다. 제도 도입은 1년 6개월이 지났지만, 실제적으로 사후확인제도 도입 기준일인 2022년 8월 4일은 사업주체가 해당 자치단체에게 사업승인을 접수하는 일자의 기준이라서 아직까지 사후확인제도의 적용을 받는 사업장은 별로 없는 상태이다.건설사들의 예상으로는 2025년부터는 사후확인제도를 적용받는 사업장이 점차적으로 늘어날 것이고 향후 5년 뒤에는 기하급수적으로 증가하여 공동주택 건설현장의 대부분에서 사후확인제도가 정착할 것으로 간주하고 있다.사후확인제도에서도
2024.03.04 12:03
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베일에 쌓였던 노후계획도시정비특별법 시행령이 드디어 공개됐다.지난 31일 국토교통부(장관=박상우)는 “대통령 주재 「국민과 함께하는 민생 토론회 두 번째」의 후속 조치로 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」(4.27 시행)에서 위임한 사항을 규정하기 위해 특별법 시행령 제정안을 마련하여 입법예고(2.1~3.12)한다”고 밝혔다.노후계획도시정비특별법(이하 특별법) 시행령은 노후계획도시의 정의, 특별정비구역 지정요건, 선도지구 지정기준, 건축규제 완화, 안전진단 면제·완화 기준, 공공기여 비율 등의 세부내역을 다루고 있다.국토교
2024.02.13 12:48
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사후확인제도가 성공하려면, 앞선 기사에서 밝혔듯이 가장 우선적으로 법규 최저성능 기준을 강화해야 한다. 현재의 법규 최저 성능 기준은 법으로 강제할 수 있는 기준 중에서 가장 저급한 기준이며, 그 기준 자체가 층간소음을 국민들이 참아야 하고, 청감 만족도가 30%~40%수준이며, 층간소음 거슬림 수준이 50%~60% 수준이라는 것은 국민의 시각으로 볼 때 층간소음 법규의 기대치 수준에 엄청나게 미달되는 기준인 것이다.이는 사후확인제도가 국민의 층간소음을 해소하는데 목적이 있다고 보기보다는 행정 편의적으로 마련되었다는 것을 증명해주는
2024.02.13 12:28
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정비사업 활성화를 위한 규제완화 조치가 연일 쏟아지고 있지만 얼어붙은 시장 분위기를 되돌리기엔 부족하다는 지적이 일고 있다.지난 연말 국회는 그간 미뤄왔던 신도시 특별법과 재건축 초과이익환수법 등 5개 법안을 일사천리로 통과시켰다. 지난 10일 국토교통부는 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’이란 거창한 이름의 규제완화방침을 내놓았다. 이어 서울시 또한 정비사업 통합심의 방안과 더불어 재개발계획 입안 요건을 완화하는 등의 개선방안을 제시했다.가히 규제완화 융단폭격이라 할 만하다. 다만 완화되는 내용을 살펴보면
2024.01.26 12:37
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층간소음을 해소하기 위한 법규 개정을 통해 사후확인제도가 도입되었다. 사후확인제도의 핵심은 층간소음 법규 최저성능 기준을 통과해야 하는 강제 규정과 함께 최저성능 기준에 미달할 경우에는 공동주택 시공사에게 재시공 또는 손해배상 책임을 지우게 한다는 명분을 내세워 도입하게 되었다. 그리고 사후확인제도에 적용할 바닥충격음 차단구조 인정 실험을 2023년부터 운영하고 있다. 인정실험은 사전인정제도 때와 마찬가지로 인정기관 두 곳인 LH 와 한국건설기술연구원이 차단구조 성능인정서를 발급한다.바닥충격음 차단구조 성능인정서의 권리는 사전인정제
2024.01.26 12:20
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지난 10일 국토교통부가 「국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안」을 발표했다.최근 정비사업시장은 급상승한 공사비와 주택시장의 침체 등 연이은 악재로 도처에서 공사중단이 속출하고 있다. 정비사업의 핵심 프로세스인 시공사 선정 또한 입지가 좋은 소수 사업장을 제외하고는 진척이 없는 상황이다.정비사업은 주거수요가 높은 기성 시가지의 유일한 주택공급수단으로서 주택시장을 견인해왔다. 정부가 내놓은 주택공급 확대방안은 추진동력을 상실해가는 정비사업을 살리기 위한 특단의 조치인 셈이다. 다가오는 4월 총선을 앞두고 민심을 달
2024.01.15 14:44
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층간소음 관련 법규가 사전인정제도에서 사후확인제도로 전환되면서 층간소음에 대한 책임은 공동주택을 건설한 시공사에게 묻겠다는 발상은 과거 보다는 확실히 진일보한 정책임에는 틀림없다.사전인정제도가 시공사 봐주기라는 정책임에 부합되고, 여태까지 입주민인 국민들에게 층간소음의 주범으로 내몰았던 불합리함을 내재한 정책이었다. 이에 반해 향후 도래할 사후확인제도 적용의 공동주택 단지에서는 법규 최저 성능에 미치지 못하면 이에 대한 책임을 시공사가 전적으로 져야한다는 점은 층간소음의 주범이 공동주택을 시공한 건설사들에게 있다는 점을 분명히 하였
2024.01.15 14:27
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1층 필로티에 대한 서울시의 수직증축 적용방침은 비단 서울시뿐만 아니라 전국의 리모델링 추진단지 전체를 혼돈의 소용돌이에 빠트리고 있다. 대부분의 리모델링 단지가 1층 필로티를 수평증축으로 계획하고 그에 맞춰서 각종 인허가 절차를 진행해왔다. 이런 상황에서 떨어진 수직증축 적용방침으로 인해 해당 단지들은 사업 일정을 전면적으로 재검토해야할 판국이다. 그로 인해 늘어나는 시간과 비용은 어떻게 할 것인지 리모델링 단지들의 시름이 깊어지고 있다. 그러나 이번 논란은 역설적으로 공동주택 리모델링 시장이 중대한 변곡점에 도달했음을 시사한다.
2023.12.27 15:35
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국토교통부는 지난 12월 11일 원희룡 장관이 직접 나서서 층간소음 방지대책을 발표했다. 발표 내용의 주요 내용은 다음과 같다.① 층간소음 기준을 충족하지 못하면 준공 승인을 불허하고, 시공사의 보완 시공을 의무화하며, 보완 시공을 통해 기준을 충족하면 준공 승인을 하고, 이로 인한 입주 지체의 경우에는 손해배상을 시공사가 져야한다. 국토교통부는 현재 입주 지체에 따른 손해배상 가이드 라인을 마련 중이다.② 기존에는 소음기준을 충족하지 못하면 사업주체가 손해배상을 하면 되었으나, 사후확인제도 적용현장은 지자체가 불가피하다고 인정하는
2023.12.27 15:12
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올 한해 정비사업 최대 이슈였던 일명 신도시 특별법이 마침내 국회 문턱을 넘게 됐다.지난 11월 29일 국토교통부는 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 특별법)」이 국회 국토교통위원회 법안소위를 통과했다고 밝혔다. 특별법은 윤석열 정부의 핵심 공약이자 국정과제로 3월 24일 발의된 송언석 의원안을 비롯하여 13개 법안이 발의됐다. 그간 4차례(5.30, 6.15, 9.13, 11.29)에 걸쳐 소위에서 병합 심의됐고, 지난 29일 위원회 대안으로 법안이 확정됐다.국토부에 따르면 소위를 통과한 법안은 향후 국토교통위원회
2023.12.11 15:29
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층간소음과 관련한 공동주택 시공사들의 현장 시공 품질준수사항을 위반한 사건은 2017년도 이후부터 현재까지 지속적으로 진행되었다.2023년 2월 국내 200대 건설사 중 아파트를 시공하는 건설사들의 대표이사에게 등기우편물을 발송하여 층간소음의 주요 요인인 바닥구조에 대한 시공에 있어서 시공품질 준수를 요청한 바 있다. 그리고 증거가 되는 문건들과 동영상을 첨부한 USB를 동봉하여 보냈지만, 1년이 다 되도록 이를 시정한 건설사와 현장은 극소수만이 해당될 뿐이었다. 하여 올해 4분기에 접어들어서는 건설하자를 전문으로 하는 법무법인들의
2023.12.11 15:11
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서울시가 최근 핫이슈로 떠오른 정비사업 신탁방식 관련 계약서와 시행규정 표준안을 제시했다.신탁방식은 전통적인 정비사업 공식인 조합방식의 단점을 보완하고자 2016년 도시정비법 개정을 통해 도입됐다. 그간에는 별반 인기를 얻지 못했지만 근래 들어 공사비 상승 등 사업환경이 악화됨에 따라 큰 관심을 끌고 있다. 그러나 신탁사에 대한 수요가 급증하며 신탁방식을 채택한 일부 현장에서는 기대치에 미치지 못하다는 평가가 나오며 호불호가 갈리고 있는 상황이다.대표적인 논란으로 계약해지에 대한 사항을 들 수 있다. 주민측과 신탁사간 계약해지를 위
2023.11.27 15:17
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층간소음과 관련한 법규가 사전인정제도에서 사후확인제도로 2022년 8월 4일 기준으로 변경되었으나, 변경된 제도의 공동주택 현장 적용의 기준이 사업장의 사업승인 접수 기준이라 제도가 바뀐 지 1년 하고도 백일이 지난 현재에도 전국 대부분의 아파트 현장들은 과거의 사전인정제도 하에서의 성능을 신뢰할 수 없는 인정 차단구조를 현장에 시공하고 있는 실정이다. 그리고 시공되고 있는 인정 차단구조의 대다수가 현장시공 시에 인정 차단구조 성능실험 당시와 다른 품질의 마감몰탈을 사용하여 시공되고 있다는 점은 무수히 많이 지적하여 왔으나, 아직까
2023.11.27 15:02
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∥민간시행 정비사업 시행자 유형 및 건설사업 측면에서 성공적인 정비사업의 정의‘도시 및 주거환경정비법’(이하 도정법)에 따른 재개발·재건축사업의 원칙적인 시행자는 조합이다. 조합이 시행하는 사업은 2022년 10월 기준 전체 정비사업의 91%에 이를 정도로 가장 보편적인 방식으로 자리 잡고 있다.조합이 단독으로 시행하는 방식 외에도 조합 또는 토지등소유자가 요청 시 공공(지자체, LH 등), 신탁사가 시행할 수 있으며, 또는 조합과 공공, 혹은 시공사가 공동으로 시행할 수도 있다. 이 밖에도 조합이 존속하면서 타 주체가 사업을 대행
2023.11.27 14:55
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“안전성. 중요하죠. 하지만 1층을 필로티로 하는 리모델링을 처음 하는 것도 아니고 이미 십여 개 단지가 필로티를 하면서 지금까지 문제가 없었는데. 도대체 왜 그런지. 결국은 리모델링을 하기 싫어서, 그것을 위한 핑계라고 생각해요.”시공사 선정 시기 단축 등 재건축·재개발 활성화를 위한 규제완화와 달리 공동주택 리모델링을 대하는 서울시의 입장은 차갑기만 하다. 국토부와 정치권, 그리고 경기도 등 각계각층에서 리모델링 활성화를 부르짖는 것과 달리 오직 서울시만이 리모델링을 삐딱하게 바라보고 있다.공식적인 이유는 리모델링이 안전하지 못
2023.11.10 12:26
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최근 층간소음 민원에 따른 이웃 간의 다툼으로 인하여 중랑구의 한 재건축조합이 2022년 시공사를 상대로 손해배상소송을 진행하여 1심에서 일부 승소하여 시공사는 조합에게 약 28억 원을 배상하라는 판결을 이끌어 냈다.원고인 재건축조합은 2022년 두 차례에 걸쳐 외부 감정(세대별 바닥충격음 성능측정 등)을 받아 공동주택 단지 내 세대별 바닥충격음 차단성능에 대한 결함을 찾아내었다. 외부 감정을 받은 대부분의 세대에서 차단구조 성능인정서의 성능등급에 비해 2개 등급 이하의 성능을 나타났으며, 법정 최소기준인 경량충격음 58dB와 중량
2023.11.10 12:10
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팬데믹 이후 표류하던 전자투표 제도가 정비사업의 구원투수로 다시 등판할 전망이다.지난 9월 25일 국토교통부가 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’을 내놓았다. 정체된 주택공급을 조속히 정상화할 수 있도록 공공에서 민간의 공급을 적극 보완하고, 민간의 주택사업 여건 개선을 추진한다는 방침이다.상기 활성화 방안에서 국토부는 재개발·재건축 사업절차 개선을 위해 ‘전자적 의결 도입’ 방침을 나타냈다. 총회 개최, 출석, 의결 등에 온라인(모바일) 방식, 즉 전자투표를 도입해 사업기간을 최대 1년 단축한다는 계획이다. 다만 구체적
2023.10.27 12:43